O mercado imobiliário residencial paulistano – o maior do país – se aproxima do segundo semestre com menos incertezas setoriais, mas um cenário macroeconômico mais difícil do que o do início do ano. Os volumes de lançamentos e vendas de apartamentos destinados às rendas média e alta, e os aumentos de preços já começaram a dar sinais de arrefecimento. A ver o quanto o ambiente de pressão inflacionária e interrupção da queda da taxa básica de juros irão afetar as intenções de compra e a comercialização efetiva daqui para frente.

Recentemente, o setor comemorou a regulamentação pela Prefeitura de São Paulo da cobrança de outorga onerosa – contrapartida paga ao município por incorporadoras para se construir acima dos limites básicos definidos pelo Plano Diretor e pela Lei de Zoneamento.

A preocupação das empresas era de que houvesse atrasos na apresentação de empreendimentos ao mercado no próximo ano, pois desde meados de 2023, alvarás para projetos dos padrões médio e alto deixaram de ser emitidos à espera de que a questão fosse definida. Como as incorporadoras tinham projetos aprovados e os empreendimentos direcionados para o programa Minha Casa, Minha Vida não demandam outorga, os lançamentos não pararam, mas a cautela em relação aos projetos futuros aumentou.

Do lado macroeconômico, o Comitê de Política Monetária (Copom) confirmou as expectativas do mercado de manutenção da Selic em 10,5% ao ano, suspendendo a sequência de sete cortes iniciada em agosto de 2023. Com isso, fica claro que, dificilmente, haverá alguma melhora nas condições de financiamento imobiliário de unidades para as rendas média e alta em 2024.

No início do ano, havia expectativa de que os custos do crédito habitacional pudessem cair quando a Selic baixasse para um dígito, mas o que se espera, agora, é que a taxa básica de juros continue no nível atual até pelo menos o fim de dezembro. Mas a caderneta de poupança – aplicação de onde os bancos retiram a maior parcela de recursos para financiar a casa própria – não deve voltar, tão cedo, a ganhar as atenções de investidores. Como a poupança é o funding mais barato para os bancos, os custos dos empréstimos continuarão pressionados, pois a fatia de recursos captados em outras fontes continuará elevada.

Do ponto de vista do copo meio cheio, embora a manutenção de juros em um patamar elevado não seja o ambiente desejado pelo setor imobiliário e por consumidores, o anúncio feito pelo Banco Central (BC) deixou claro qual o ambiente a ser levado em conta nas decisões de lançamentos e de compra na segunda metade do ano. Essa previsibilidade agradou ao mercado financeiro, tanto que o Ibovespa subiu no primeiro pregão após a decisão de continuidade da Selic.

Recentemente, a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) divulgou marca histórica de vendas totais de residências nos 12 meses encerrados em março, de 177.350, com alta de 43% – a entidade considera dados nacionais. O recorde anterior tinha ocorrido de janeiro a dezembro do ano passado, com a comercialização de 163,1 mil unidades.

No segmento composto pelos padrões médio e alto, os lançamentos caíram 17%, enquanto no Minha Casa, Minha Vida, aumentaram 27%, de acordo com a Abrainc. Nas vendas, as duas faixas tiveram expansão. Houve crescimento de 15% na comercialização de produtos para as classes média e alta e de 56% de produtos enquadrados no programa habitacional.

Na cidade de São Paulo, porém, as vendas de unidades residenciais novas caíram 37,3%, em abril, na comparação anual, para 7.622, e recuaram 27,3% ante as de março, segundo o Secovi-SP.

Na Hiperdados, mantemos o acompanhamento diário e com lupa de todos os fatores que afetam, diretamente ou indiretamente, o mercado imobiliário, para oferecer aos nossos clientes os insumos necessários para a tomada das melhores decisões em cada momento. A aposta em projetos imobiliários exige cautela, mas os fundamentos do setor seguem positivos.