Mercado imobiliário se mantém firme, apesar de piora das perspectivas macroeconômicas
Mercado imobiliário brasileiro ainda se mantém firme, apesar da desaceleração do ritmo de redução da taxa básica de juros e da expectativa de encurtamento do ciclo de cortes da Selic. Por se tratar da compra mais importante da vida das pessoas e de um passo de longo prazo, a intenção de aquisição de residências prossegue aquecida, embora já se considere que possa haver alguma desaceleração de vendas de imóveis e, consequentemente, de lançamentos direcionados para a classe média no segundo semestre.
Em maio, o Índice Hiperdados avançou 0,26% na comparação com abril. O indicador – que abrange os preços médios de unidades habitacionais em construção – apresentou variação de 9,42%, em 12 meses. Na mesma base de comparação, o Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M), calculado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV Ibre), subiu 3,68%. Na prática, incorporadoras continuaram a reajustarar preços dos lançamentos imobiliários acima do índice que corrige as parcelas até às chaves.
Depois de período de forte alta de insumos de construção, como aço e cimento, ocorrido de meados de 2020 até a metade de 2022, os custos de materiais se estabilizaram, mas em patamar considerado elevado por empresas que incorporam e erguem os empreendimentos. E o repasse dos aumentos para não foi feito, em sua totalidade, paralelamente às subidas dos gastos com insumos, o que resulta que ajustes ainda ocorram na busca de melhora das margens pelas empresas com atuação nas rendas média e alta.
Nos últimos dois anos, incorporadoras focadas no Minha Casa, Minha Vida têm se valido de mudanças nos parâmetros do programa habitacional para reajustar preços dentro dos tetos permitidos pelas regras do governo federal.
Na cidade de São Paulo – maior mercado imobiliário do país –, o Índice Hiperdados registrou leve variação de 0,08%, em maio ante abril, e aumento de 4,53% em 12 meses. O incremento de preços está em desaceleração, mas não se observa queda de valores. Se necessário, incorporadoras podem ajustar a oferta para evitar crescimento expressivo dos estoques em um cenário de custo de crédito imobiliário elevado e de mais incertezas macroeconômicas, que afetam, principalmente, o público de média renda.
O levantamento mais recente do Secovi-SP indica venda, na capital paulista, de 84,7 mil unidades residenciais novas nos 12 meses encerrados em abril deste ano. No intervalo de maio de 2022 a abril de 2023, a comercialização havia sido de 71,3 mil unidades e, na média móvel terminada em abril de 2022, de 68,7 mil imóveis. Por outro lado, quando se considera apenas o quarto mês do, as vendas somaram 7.622, ficando 37,3% abaixo das de abril de 2023 e 27,3% inferiores às de março.
De acordo com o Secovi-SP, em abril, havia 55,9 mil unidades em estoque, na cidade de São Paulo, incluindo imóveis na planta, em construção e prontos, além dos lançados nos últimos 36 meses. Considerando-se o volume comercializado no mês, o estoque seria suficiente para 7,33 meses de vendas.
Na segunda-feira, o Relatório Focus apontou que a mediana das projeções do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), considerado a inflação brasileira oficial, subiu de 3,86% para 3,88%. As estimativas para a Selic aumentaram de 10% para 10,25%.
A expectativa de crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) se manteve em 2,05%. No primeiro trimestre, o PIB teve incremento de 0,8%, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o que corresponde à expansão de 2,5% ante o primeiro trimestre de 2023.
Mesmo que as perspectivas para a maior parte dos indicadores macroeconômicos esteja pior agora do que quando o ano começou e que haja mais incertezas – por exemplo, em relação à questão fiscal –, vale lembrar que os fundamentos do setor imobiliário – como crescimento da população, número de casamentos e divórcios, além de déficit habitacional – indicam que a demanda por imóveis continuará elevada por muito tempo.
A Hiperdados avalia que o compasso da expansão de lançamentos e vendas e vendas possa até desacelerar, na segunda metade do ano, mas que 2024 será um período de crescimento, apesar dos desafios.
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