Os lançamentos de imóveis compactos tiveram forte crescimento, no primeiro quadrimestre, na cidade de São Paulo, apesar das mudanças na legislação urbanística que reduziram os incentivos para a produção desse tipo de unidade. Segundo levantamento da Hiperdados, o volume de compactos apresentado ao mercado de janeiro a abril aumentou 58%, para 5.450 unidades.

 

Parte da expansão do segmento pode ser explicada pelo aumento geral dos lançamentos nos primeiros meses do ano, resultante dos impactos das perspectivas de continuidade de queda da taxa básica de juros na demanda por apartamentos dos padrões médio e alto.

 

Outra justificativa é a opção de incorporadoras por apresentar projetos que já tinham sido aprovados conforme a legislação anterior para não perder o bom momento vivido pelo setor imobiliário. Os efeitos da diminuição dos estímulos construtivos para os estúdios serão sentidos nos imóveis a serem apresentados a partir de 2025.

 

De acordo com os números levantados pela Hiperdados, a parcela do segmento no total de moradias lançado pelas incorporadoras no principal mercado imobiliário do país passou de 26,4%, no primeiro quadrimestre do ano passado, para 31,4%, de janeiro a abril.

 

Na prática, os compactos ganharam participação no total de lançamentos em relação aos imóveis maiores, tradicionalmente mais voltados para famílias. Embora costumem ter preço por metro quadrado superior ao dos demais segmentos residenciais, os compactos custam, em média, menos do que unidades com metragem superior, o que torna mais viável a aquisição da tipologia.

 

Vale lembrar que não se espera mais que os custos do crédito imobiliário comecem a cair neste ano, refletindo as baixas da Selic. Na última reunião, o Comitê de Política Monetária (Copom) reduziu o patamar de corte da taxa básica de juros de 0,5 ponto percentual para 0,25 ponto percentual.

 

Diante das oscilações das expectativas em relação aos rumos das decisões monetárias dos Estados Unidos e das incertezas referentes à política fiscal brasileira, o Copom tende a manter a postura cautelosa, o que levou projeções de mercado para a Selic no fim do ano a atingirem 10%, conforme o Relatório Focus desta semana.

 

No setor imobiliário, a acomodação das expectativas pode significar que parte dos consumidores voltem a postergar a decisão de compra e que uma parcela opte pela aquisição de uma unidade mais em conta do que buscava inicialmente, elevando a demanda por unidades compactas. De janeiro a abril, as vendas dessas unidades cresceram quase 30%, em São Paulo, para 2.532 unidades.

 

Quem compra esse tipo de imóvel para morar vive sozinho ou é um casal sem filhos, e está no começo da vida profissional, mas boa parte das aquisições de estúdios é feita por investidores interessados na renda resultante do aluguel. Os compactos costumam fazer parte de empreendimentos localizados nos chamados eixos estruturantes – proximidades de estações de metrôs e trens, e de corredores de ônibus.

 

O Plano Diretor Estratégico (PDE) de 2014 e a Lei de Zoneamento de 2016, determinavam que os projetos residenciais situados nos eixos poderiam ter apenas uma vaga de garagem por unidade. Para poder oferecer mais de uma vaga a proprietários de apartamentos maiores, incorporadoras optaram por incluir, no mesmo empreendimento, estudios sem garagem.

 

As revisões da legislação urbanística ocorridas em 2023 e neste ano resultaram na permissão de uma garagem para cada 60 metros quadrados de área privativa, reduzindo os incentivos para a produção de compactos. Daqui para frente, os projetos a serem desenvolvidos pelas incorporadoras tendem a refletir as novas regras e ter menor participação de unidades menores, até porque há preocupação com um eventual excesso de oferta dessa tipologia.