Expectativas para o Setor imobiliário seguem positivas, mas mercado de crédito está mais desafiador
As perspectivas para o setor imobiliário seguem positivas, neste ano, com reflexo no crescimento de lançamentos e vendas de moradias para todas as faixas de renda, mas o mercado de crédito tem se mostrado mais desafiador, diante das revisões de expectativas em relação à Selic e da sinalização do Federal Reserve (Fed) de que os cortes de juros dos Estados Unidos só começarão no segundo semestre.
Nos últimos meses, foi recorrente a avaliação de que os custos do financiamento habitacional tendem a começar a cair quando a taxa básica de juros brasileira ficar em um dígito e houver retomada da captação positiva da poupança – principal fonte de recursos para empréstimos destinados à compra de moradias.
Até o começo de abril, o Relatório Focus, do Banco Central (BC), apontava 9% como a mediana das estimativas de economistas de mercado para a Selic no fim deste ano, mas o patamar foi elevado duas vezes e já está em 9,50%. Alguns bancos de investimentos consideram que a autoridade monetária poderá interromper o ciclo de afrouxamento dos juros em 10% e não mais em um dígito.
Atualmente, a taxa básica de juros está em 10,75%, ante 13,75% em agosto de 2023, quando a sequência de seis cortes teve início. O BC havia se comprometido com mais uma redução de 0,5 ponto percentual no encontro de maio, mas já divulgou que estava mais difícil antever como ficaria a condução da Selic. Não há, portanto, garantias de que o ritmo de baixa da taxa básica de juros das últimas reuniões do Comitê de Política Monetária (Copom) será mantido em 8 de maio.
As perspectivas para a Selic – que afetará os custos de crédito imobiliário – começaram a mudar quando o Federal Reserve (Fed) – o banco central americano – passou a sinalizar que o início dos cortes da taxa de juros de referência dos Estados Unidos poderia levar mais tempo do que se esperava por conta da resiliência da economia.
Na reunião de 1º de maio, o banco central manteve a faixa de 5,25% a 5,50% ao ano. O presidente da autoridade monetária americana, Jerome Powell, indicou que pode não haver corte, neste ano, dos juros da maior economia mundial, embora uma nova alta da taxa seja improvável.
Além do crescimento do conservadorismo mundial em relação aos juros americanos em relação ao início do ano, a revisão do marco fiscal brasileiro contribuiu para o aumento das incertezas sobre os rumos da Selic. Na prática, o início das reduções de custos dos empréstimos para a casa própria está mais longe do que se esperava quando 2024 começou. Soma-se a isso a diminuição dos empréstimos com dinheiro da poupança ante os primeiros meses de 2023.
No primeiro trimestre, os financiamentos habitacionais com esse funding caíram 17,3%, para R$ 33 bilhões. Em março, houve queda de 26,1%, na comparação anual, para R$ 12,9 bilhões, mas aumento de 23,3% em relação a fevereiro. Nos 12 meses encerrados em março, os desembolsos encolheram 18%, para R$ 145,8 bilhões. Os dados fazem parte do último levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
A principal razão para a queda do financiamento habitacional são as retiradas de valores da poupança superiores aos depósitos de recursos na aplicação preferida dos brasileiros. Em março, a caderneta de poupança registrou a primeira captação líquida positiva de 2024, de R$ 341 milhões, refletindo as reduções da Selic. No terceiro mês do ano passado, os saques líquidos tinham somado R$ 5,66 bilhões.
Representantes das incorporadoras defendem a redução de cinco pontos percentuais dos depósitos compulsórios dos recursos de poupança pelos bancos, o que poderia resultar em mais R$ 37 bilhões disponíveis para financiamento imobiliário. O setor imobiliário está preocupado também com o crescimento da destinação do dinheiro do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para a compra de imóveis usados em proporção maior do que o aumento para a aquisição de moradias novas.
Recentemente, como parte de um amplo pacote de estímulo ao crédito, o governo federal autorizou que a Empresa Gestora de Ativos (Emgea) compre e securitize carteiras de crédito imobiliário. No mercado, espera-se que, se o modelo for bem sucedido, poderá despertar o interesse de outras securitizadoras, abrindo espaço para que bancos que operam recursos da poupança emprestem mais dinheiro para o segmento habitacional.
Além de crédito, emprego e renda são indicadores macroeconômicos fundamentais para a composição da demanda por imóveis. Os dados de desemprego da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD) Contínua, divulgada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), apontaram taxa de 7,9%, no primeiro trimestre, o menor nível para o período desde 2014.
Diante da continuidade das obras dos empreendimentos imobiliários lançados nos últimos anos, do aumento dos investimentos em infraestrutura que costuma ocorrer em anos eleitorais e das revisões para cima da expectativa de expansão da economia brasileira, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) revisou sua estimativa de expansão do PIB do setor, em 2024, de 1,3% para 2,3%. No ano passado, o PIB da construção caiu 0,5%.
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