O mercado imobiliário residencial vive um momento de pouco estoque ainda não vendido de apartamentos prontos, em construção e lançados nos últimos meses. Essa queda reflete a decisão tomada por parte das incorporadoras de apresentar menos projetos, em 2023, e resulta em menor volume de produtos na prateleira disponíveis para consumidores que pretendem comprar a casa própria ou migrar para um imóvel maior ou com melhor localização.

 

A redução do ritmo de lançamentos por uma parcela das empresas resultou de fatores macroeconômicos como taxas de juros elevadas cobradas pelos bancos na concessão do crédito habitacional, mas o setor tem se mostrado mais otimista do que estava há um ano. Existe pouca disponibilidade de unidades concluídas ou em via de ficarem prontas tanto nos padrões médio e alto quanto na baixa renda, segmento em que o setor conta com o programa Minha Casa, Minha Vida.

 

Na chamada habitação de mercado, espera-se que os custos de crédito habitacional possam cair quando a Selic baixar para dois dígitos. E não há nada que justifique retração de preços de imóveis, no curto prazo, como ocorreu em momentos de distratos elevados e excesso de apartamentos nas carteiras das incorporadoras. Pelo contrário: a tendência é que os estoques baixos contribuam para pressionar para cima os valores das unidades residenciais.

 

Indicadores de emprego e renda estão melhorando, o que estimula consumidores – principalmente da classe média – a assumir um financiamento de longo prazo para a compra da moradia.

 

Para a produção direcionada à baixa renda, os fundamentos seguem sólidos – segundo a Fundação João Pinheiro, o déficit habitacional brasileiro chega a 5,88 milhões de moradias. Os parâmetros do Minha Casa, Minha Vida foram revisados, possibilitando que mais famílias sejam enquadradas no programa e, consequentemente, estimulando as apostas das incorporadoras no segmento.

 

No fim de 2023, havia 286.401 imóveis, em estoque, no Brasil, de acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Levantamento da entidade aponta que os lançamentos somaram 293.013 unidades e as vendas atingiram 322.851 unidades no ano passado.

Na prática, se a média de comercialização dos últimos 12 meses for mantida e nenhum projeto for apresentado ao mercado, o volume de imóveis disponíveis acabaria em 10,6 meses – em dezembro de 2022, a oferta correspondia a 11,8 meses de vendas. Se consideradas somente as residências incluídas no Minha Casa, Minha Vida, a situação é ainda mais apertada, com disponibilidade suficiente para apenas 8,7 meses.

 

Ou seja, há estímulos para lançamentos e produção de moradias, tanto  do ponto de vista setorial, quanto do lado macroeconômico.

 

O momento promissor do setor deve se refletir em nova aposta de incorporadoras na captação de recursos para crescer. Segundo reportagem do jornal Valor Econômico, empresas que anunciaram interesse em realizar oferta inicial de ações (IPO), durante a pandemia de covid-19, mas não conseguiram avançar nessa operação, aguardam abertura de janela do mercado para retomar o movimento.

 

Estimativas conservadoras apontam, de acordo com a reportagem, possibilidade de levantamento de recursos totais de R$ 4,5 bilhões. Os segmentos prioritários são as pontas: baixa renda e alto padrão, e a realização das ofertas tende a ocorrer no segundo semestre, após o início da queda dos juros dos Estados Unidos.

 

A retomada de interesse de incorporadoras em recorrer ao mercado de capitais para financiamento de sua expansão é mais uma confirmação da melhora da percepção do setor. Vamos ver como será o ritmo de crescimento imobiliário e o quanto as lições aprendidas em momentos de euforia e retração do mercado serão colocadas em prática.