Hiperdados: Concorrência por clientes e terrenos para o Minha Casa, Minha Vida aumentou, mas segmento de baixa renda continua promissor
O segmento de incorporação imobiliária para a baixa renda segue bastante promissor, mesmo que a concorrência por clientes dos imóveis do programa habitacional e por terrenos para empreendimentos do “Minha Casa, Minha Vida” (MCMV) tenha crescido, principalmente, na cidade de São Paulo e em seu entorno.
Embora contribua com menor volume do que o MCMV, o programa paulistano Pode Entrar também impulsiona a demanda por moradias direcionadas para famílias de menor poder aquisitivo.
A produção de moradias populares por incorporadoras com foco na baixa renda e por empresas mais atuantes nos padrões médio e alto começou a melhorar como consequência de ajustes nos parâmetros do “Minha Casa, Minha Vida” em 2022 – quando o programa ainda se chamava “Casa Verde e Amarela” — e ganhou fôlego no ano passado, principalmente, com uma série de mudanças anunciadas pelo governo.
Do meio de 2020 até meados de 2022, o setor conviveu com forte inflação de materiais de construção decorrente da desorganização das cadeias produtivas por conta da pandemia de covid-19.
Seja por conta dos limites de preços de imóveis do “Minha Casa, Minha Vida” ou da menor flexibilidade do público de baixa renda para comportar parcelas mais elevadas, as incorporadoras não conseguiram repassar os ajustes de custos em sua totalidade para os preços dos apartamentos, o que resultou em queda de margens.
Em 2023, as revisões de valores dos imóveis contemplados no programa – o teto passou de R$ 240 mil para R$ 350 mil – trouxeram novo ânimo às participantes do programa habitacional e atraíram, como já havia ocorrido em outros momentos desde a onda de abertura de capital do setor em 2007, empresas não tradicionais desse segmento de renda, que passaram a buscar terrenos e até mesmo a criar marcas específicas para esse público.
Nas estimativas da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), os lançamentos e vendas de imóveis do “Minha Casa, Minha Vida” terão crescimento de 5% a 10%, neste ano, considerando-se todo o país. Embora o volume lançado de unidades tenha caído 3,1% em 2023, o desempenho do quarto trimestre aponta aquecimento do mercado de moradias populares.
De acordo com a CBIC, de outubro a dezembro, os lançamentos enquadrados no programa cresceram 14,7%, na comparação anual, e 26,5% ante o terceiro trimestre. As vendas aumentaram 4%, em relação ao mesmo período de 2022, e 4,2% ante o intervalo de julho a setembro. No fim do ano, a oferta disponível – incluindo lançamentos, unidades em construção e imóveis prontos – ficou 6,7% menor do que no encerramento de 2022.
Outras mudanças do “Minha Casa, Minha Vida” também contribuíram para sua maior atratividade, como a ampliação do prazo máximo de financiamento de 30 anos para 35 anos, e tendem a resultar em aumento da apresentação de projetos em 2024. Com o prazo alongado, o valor das parcelas cai, possibilitando redução das parcelas e crescimento do número de famílias contempladas pelo programa.
No mercado, há expectativa de que o chamado FGTS futuro possa ser liberado, gradualmente, para compor a renda de compradores de imóveis do “Minha Casa, Minha Vida”. Na prática, a parcela de 8% do salário mensal de empregados com carteira assinada retida em uma conta do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço poderá ser somada à renda do comprador e destinada ao pagamento da parcela da unidade.
A mudança ocorrerá, inicialmente, para famílias com renda mensal de até R$ 2.640 – público da faixa 1 do “Minha Casa, Minha Vida” – e ampliada para os demais segmentos posteriormente. Espera-se que a alteração seja aprovada na reunião do Conselho Curador do FGTS no início de março.
Em relação aos custos de produção de moradias, o maior desafio são terrenos – em São Paulo, há cada vez menos áreas disponíveis, e os preços não cedem. Já os preços de materiais de construção arrefeceram e, ainda que se comente que falta mão de obra especializada no setor, essa escassez de certos perfis profissionais ainda não tem grande reflexo nos salários médios.
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