As perspectivas para o segmento imobiliário residencial de alto padrão seguem positivas em 2024. À medida que os juros caem, a destinação de recursos para aplicações financeiras de renda fixa se torna menos interessante, o que tende a resultar no direcionamento de parte maior das reservas da alta renda para ativos da economia real, como imóveis.

Ao mesmo tempo, esse público faz aquisições de residências sem depender tanto do crédito habitacional como ocorre nas compras de moradias por consumidores de média renda.

É por isso que as sucessivas quedas da Selic ainda não terem começado a se refletir nos custos de financiamento imobiliário têm um impacto limitado na tomada de decisão de aquisição de imóveis residenciais de alto padrão pelo seleto grupo que paga a totalidade ou boa parte do valor da unidade com patrimônio.

Ainda assim, os custos do crédito habitacional – quando começarem a cair – funcionarão como um estímulo adicional para o segmento. Comenta-se, no mercado, que o início dos efeitos da redução da Selic nas taxas dos empréstimos para a construção e compra de residências poderá ocorrer quando a taxa básica de juros cair para um dígito.

Em 2023, o metro quadrado mais caro lançado na capital paulista foi de R$ 51,035 mil, segundo levantamento da Hiperdados. No empreendimento, localizado no Itaim Bibi, na zona Sul da cidade, o valor de um apartamento com área privativa de 541 metros quadrados e quatro dormitórios chega a R$ 27,610 milhões.

No ranking dos projetos com o metro quadrado mais caro de São Paulo apresentados ao mercado no ano passado, a segunda colocação foi de empreendimento em Indianópolis, também com quatro dormitórios. Nesse caso, o preço por metro quadrado foi de R$ 42,357 mil. O valor da unidade foi de R$ 15,891 milhões.

O terceiro metro quadrado mais elevado, de R$ 42,077 mil, foi registrado em empreendimento do Cerqueira César, de acordo com levantamento da Hiperdados. No mesmo bairro, está o empreendimento com a quarta colocação, cujo metro quadrado ficou em 41,700 mil.

 

Já a unidade mais cara, com preço de R$ 40,920 milhões, faz parte de projeto em desenvolvimento no Itaim Bibi. Trata-se de maison com área de 1.114 metros quadrados, ao valor de R$ 36,72 mil por metro quadrado, de acordo com a Hiperdados. Todos os empreendimentos citados estão em fase de obras.

 

Os preços acima da média desses projetos refletem localizações muito cobiçadas, parcerias com escritórios de arquitetura renomados e características como pé direito acima do padrão e áreas de lazer com diferenciais. Cada incorporadora com atuação no alto padrão buscar imprimir sua marca e adotar inovações, nos projetos, que reforcem a ideia de exclusividade para quem for morar ali.

Vale lembrar que, quanto mais elevado o padrão a que um imóvel se direciona, há menos terrenos propícios para o desenvolvimento do respectivo projeto.

No mercado, há expectativa de valorização das unidades produzidas com foco na alta renda. Com as mudanças no Plano Diretor Estratégico de São Paulo e da Lei de Zoneamento, a produção ficou mais restritiva em algumas regiões, o que tende a ser um fator para o aumento do preço do metro quadrado no médio prazo.

No curto prazo, porém, a valorização de preços de imóveis de alto padrão tem como limitador o volume recorde de entregas de empreendimentos esperado para o mercado paulistano em 2024. Comenta-se que os projetos estão bem vendidos, mas haverá, de qualquer forma, volume relevante de unidades prontas disponíveis, na cidade de São Paulo, neste ano.

A maior parte dos lançamentos imobiliários residenciais de alto padrão da capital paulista se localiza nas zonas Sul e Oeste, regiões que concentram os centros financeiros, os escritórios e os serviços, além das rendas mais elevadas da cidade.

E a preferência das incorporadoras continua a ser por terrenos localizados nas proximidades dos chamados eixos estruturantes – entornos de estações de metrô e trem, e de corredores de ônibus –, onde o potencial construtivo é maior.

A definição das novas regras da Lei de Zoneamento – ainda que tenha desagradado participantes do setor imobiliário, que esperavam mais mudanças – deve fazer com que empresas deixem de segurar projetos em função da expectativa que havia em relação à possibilidade de aumentos do coeficiente de produção e passem a lançá-los.

 

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