Apesar de incertezas que ainda pairam no cenário macroeconômico – como o déficit fiscal de 2024 –, incorporadoras elevaram, de forma expressiva, seus lançamentos imobiliários, em outubro, na comparação com o mesmo mês do ano passado, nas cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro, além de Belo Horizonte, segundo levantamento da Hiperdados.

Na capital paulista – maior mercado imobiliário do país –, houve expansão de 68% no volume apresentado, para 8.866 unidades. No Rio, o crescimento foi de 576%, para 1.196 unidades e, em BH, o incremento chegou a 966%, com 650 unidades lançadas em outubro, de acordo com pesquisa da Hiperdados.

Os números reúnem imóveis residenciais destinados a todos os padrões de renda. Cada segmento tem uma dinâmica própria, mas está claro que a expectativa de melhora do setor imobiliário já começa a se refletir na apresentação de projetos ao mercado. Os aumentos expressivos refletem também a base mais fraca de comparação em 2022.

A Cyrela espera aumentar seus lançamentos imobiliários no próximo ano, segundo o copresidente Raphael Horn informou em teleconferência com analistas e investidores para comentar os resultados do terceiro trimestre na última sexta-feira. Apesar dos juros ainda estarem elevados, a Cyrela tem conseguido um bom desempenho no segmento de média e alta rendas, de acordo com Horn.

Em relação a apartamentos em estoque, incorporadoras têm buscado equilibrar, conforme as necessidades de cada uma, os esforços para acelerar vendas e para melhorar margens. Descontos de preços contribuem para aumentar a velocidade de comercialização de imóveis, mas reduzem a rentabilidade.

E por falar em margens, mão de obra segue como fator de maior pressão de custos de construção. De meados de 2020 até um ano atrás, os preços dos materiais respondiam pelas maiores variações na composição dos custos de obras.

Com a queda da Selic em curso e a expectativa de continuidade de cortes da taxa básica de juros em 0,5 ponto percentual, nas próximas duas reuniões do Comitê de Política Monetária (Copom), as perspectivas para o crédito imobiliário seguem positivas, ainda que os custos do dinheiro emprestado para a construção e para a compra da casa própria ainda não tenham diminuído.

Por outro lado, o total de financiamento habitacional com recursos da poupança segue em queda. De janeiro a setembro, houve retração de 16%, para R$ 114,6 bilhões e, no nono mês do ano, recuo de 14,3%, para R$ 13,83 bilhões na comparação com os respectivos intervalos equivalentes de 2022. Os dados fazem parte do levantamento mais recente divulgado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Além de indicadores macroeconômicos como inflação e juros e dos desembolsos de recursos para financiar a habitação, o setor de incorporação tem acompanhado a votação no Supremo Tribunal Federal (STF) da mudança na correção do saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). O fundo é a principal fonte de recursos para financiamento imobiliário da baixa renda e funciona como “poupança forçada” de trabalhadores com carteira assinada, com possibilidade de liberação para a aquisição da casa própria.

Por enquanto, há três votos para que as contas do FGTS tenham remuneração correspondente à da poupança. Na semana passada, o relator, ministro Luís Roberto Barroso, propôs que a mudança das regras só passe a valer para depósitos a partir de 2025. O ministro Cristiano Zanin pediu vista do processo, e o julgamento foi adiado novamente.

Como o STF terá recesso de 20 de dezembro até o fim de janeiro, espera-se que o STF volte a julgar o caso no primeiro semestre de 2024. Vale lembrar que a poupança é corrigida a 6,17% mais TR ou 70% da Selic, enquanto as contas do fundo são remuneradas com TR mais 3% ao ano.

No entendimento de incorporadoras, a mudança de remuneração do FGTS pode encarecer o custo dessa fonte de recursos para o comprador de baixa renda. Já analistas de mercado não esperam impactos da questão, no curto prazo, nas contratações do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida. Vamos ver o que será decidido…

 

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