Hiperdados: Lançamentos residenciais caem 10,5% até agosto em São Paulo - Software para Incorporadora e Construtora

O volume de lançamentos de imóveis residenciais caiu 10,5%, de janeiro a agosto, na cidade de São Paulo, na comparação com o mesmo período do ano passado. É o que aponta o mais novo levantamento da Hiperdados. No acumulado de oito meses, as incorporadoras apresentaram ao maior mercado imobiliário do país 52.916 unidades, enquanto o total do intervalo equivalente de 2022 chegou a 59.133 unidades.

Embora as expectativas para o setor habitacional sejam positivas diante do controle da inflação, do início do ciclo de redução da Selic, da criação líquida de vagas de emprego no país – a taxa de desemprego ficou em 7,9% no trimestre encerrado em julho, menor nível para o período desde 2014 – e da mudança das regras do programa Minha Casa, Minha Vida, o atual ritmo de lançamentos de produtos pelas incorporadoras ainda pode ser considerado modesto.

A cautela não é exclusiva das empresas e reflete como consumidores vêm se comportando na aquisição de imóveis. De acordo com o levantamento da Hiperdados, metade das unidades apresentadas pelas incorporadoras, de janeiro a agosto, ainda não tinha sido vendida no fim do período. Um ano atrás, o estoque correspondia a apenas 28% do total lançado nos primeiros oito meses de 2022.

Em agosto, o número de imóveis lançados encolheu 47,7%, na comparação anual, para 5.157 unidades, segundo a Hiperdados. A proporção do estoque em relação aos lançamentos passou de 79% para 66% na comparação de agosto do ano passado (momento de muita turbulência pré-eleições) com o oitavo mês de 2023.

Esse patamar de estoque suscita questionamentos de que parte das incorporadoras pode estar equivocada em relação ao tipo de produto imobiliário lançado ou de que os preços estejam acima do limite que os consumidores estão dispostos a pagar.

Conforme dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), os financiamentos imobiliários com recursos da poupança caíram 15,3%, de janeiro a julho, ante o mesmo período de 2022, para R$ R$ 87,6 bilhões. As instituições direcionam esses recursos, principalmente, para clientes com perfil de média renda.

Os bancos que operam a poupança precisam destinar 65% desse funding para a habitação. Como tem havido mais saída do que entrada de dinheiro na aplicação preferida dos brasileiros, há menos disponibilidade de recursos para o crédito imobiliário.

Além disso, enquanto esperam o impacto da redução da Selic nos custos de financiamento habitacional, os consumidores têm levado mais tempo para bater o martelo em relação à compra da moradia. Mesmo que seja possível fazer a portabilidade do crédito para uma linha mais barata quando os juros estiverem mais baixos, muita gente prefere esperar que os bancos comecem a rever suas taxas, o que impacta a comercialização de imóveis.

O efeito prático dos juros é na compra e venda de unidades prontas, mas a expectativa de mudanças macroeconômicas afeta também a negociação de lançamentos. Enquanto um imóvel está em construção, os clientes fazem o pagamento das parcelas diretamente à incorporadora, sem arcar com juros. A correção das mensalidades é feita pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

No segmento de baixa renda, o cenário já está mais promissor em decorrência da redução das taxas de juros para o programa habitacional e do aumento dos subsídios e do teto de preços dos imóveis contemplados. Na capital paulista, o teto do valor da unidade financiada pelo Minha Casa, Minha Vida passou de R$ 264 mil para R$ 350 mil, o que vem se refletindo em reajustes de preços pelas incorporadoras.

Em agosto, a Caixa Econômica Federal começou a oferecer, de forma mais ampla, o prazo máximo de 35 anos para crédito habitacional – desde 2022, isso era permitido, mas ocorria pontualmente. Outra mudança esperada é que, a partir de novembro, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) futuro seja aceito como complemento de renda na composição da capacidade de pagamento dos clientes.

As boas perspectivas para a habitação popular vêm levando incorporadoras de capital aberto com foco na baixa renda a recorrer a nova oferta de ações (“follow-on”) para buscar recursos para crescer e diminuir seu endividamento.

Outra consequência da melhora do ambiente para moradias do segmento é que algumas empresas com atuação tradicional nos padrões médio e alto decidiram reforçar suas apostas na baixa renda. É o caso da Lavvi, que terá a marca Novvo em seus produtos populares, e da Trisul, que atua no econômico com a marca Elev.

Para 2024, espera-se condições favoráveis a todos os segmentos de renda no mercado imobiliário. Em evento recente, o presidente da Abecip, José Ramos Rocha Neto, afirmou que o próximo ano tem potencial para superar 2023 em função da melhora do cenário macroeconômico.

Quer saber mais sobre o mercado primário de incorporação imobiliária então baixe o INDICE HIPERDADOS o único índice que mede o mercado primário residencial nacional.

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