O mercado imobiliário paulistano encolheu 17,5% no primeiro semestre deste ano. Em levantamento que acaba de sair do forno, a Hiperdados apurou que as incorporadoras lançaram 35.717 unidades de janeiro a junho, volume inferior aos 43.276 imóveis da primeira metade de 2022. Para o segundo semestre, nossa expectativa é que, se os estoques forem reduzidos, os lançamentos terão crescimento, na cidade de São Paulo, em relação aos seis primeiros meses de 2023 e à segunda metade do ano passado.

No primeiro semestre de 2022, Pinheiros foi o bairro que concentrou o maior número de unidades lançadas na cidade de São Paulo – 2.650 –, distribuídas em 15 empreendimentos. Nos seis primeiros meses deste ano, a liderança ficou com Cidade São Mateus – 2.000 unidades, em apenas quatro projetos –, o que indica mudança do perfil dos produtos imobiliários.

Segundo a pesquisa da Hiperdados, a área média das unidades apresentadas ao mercado em Pinheiros, no primeiro semestre do ano passado, foi de 91,84 metros quadrados, e o preço médio, R$ 1,973 milhão. Já na Cidade São Mateus, o tamanho médio foi de 38,96 metros quadrados, e o valor médio, R$ 243,284 mil nos seis primeiros meses de 2023.

A mudança do primeiro colocado do ranking de lançamentos ilustra dois movimentos que começaram no segundo semestre de 2022 e continuaram ganhando força até junho: o avanço no lançamento de produtos enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida e o aumento da cautela nos projetos para os padrões médio e alto.

Em meados do ano passado, o desempenho do segmento de baixa renda voltou a ser estimulado com o anúncio de novos parâmetros para o programa – então chamado de Casa Verde e Amarela. Neste ano, o presidente Luiz Inácio Lula da Silva retomou o nome original e anunciou outras mudanças de estímulo à produção e à compra de imóveis populares, o que se somou aos incentivos em curso.

Vale lembrar que a população atendida pelo Minha Casa, Minha Vida depende muito mais das diretrizes do programa em relação a valores de imóveis, subsídios, renda familiar e prazos de financiamento para tomar a decisão de compra do que da conjuntura macroeconômica.

Até o fim de 2023, os lançamentos para os padrões médio e alto poderão voltar a crescer, considerando que o segundo semestre não terá um calendário atípico, como o de 2022, quando o cronograma do setor imobiliário foi afetado pelas eleições majoritárias e pela Copa do Mundo.

Neste momento, o grande balizador das incorporadoras para apresentar ou não novos empreendimentos ao mercado imobiliário de São Paulo – o maior do país – será o nível de estoques. No fim do semestre, 55% das unidades lançadas no período ainda não tinham sido vendidas, fatia de era de 30% um ano antes na mesma base de comparação.

Caso seja possível diminuir o volume de unidades ainda não vendidas em construção e, principalmente, prontas, o setor tende a se sentir confiante para colocar mais produtos na rua em um cenário de menos incertezas do que o do início do ano.

O desempenho dos indicadores de bolsa e câmbior refletem a melhora das expectativas do mercado financeiro em relação ao país: em junho, o Ibovespa teve alta de 9%, para 118.087 pontos, enquanto o dólar comercial caiu 5,6%, para R$ 4,79.

Diante da redução das estimativas de inflação, analistas ouvidos pelo Banco Central reduziram a projeção da taxa básica de juros Selic para o patamar de 12% em dezembro. Espera-se que, em agosto, o Comitê de Política Monetária (Copom) dê início aos cortes de juros. Isso abrirá caminho para captação mais barata de recursos de poupança pelos bancos e, consequentemente, será um estímulo à diminuição dos custos do crédito imobiliário. Financiamentos a taxas menores estimulam lançamentos e vendas de apartamentos e casas.

Outro fator que tende a incentivar projetos imobiliários é a revisão do Plano Diretor de São Paulo, sancionada pelo prefeito da capital paulista, Ricardo Nunes, no último dia 7. Já voltaram a ocorrer negociações de terrenos incluídos nas áreas de influência dos eixos de transporte público com a ampliação prevista na revisão.

Proprietários de terrenos que poderiam vir a ter coeficiente produtivo maior tinham interrompido as conversas com potenciais compradores na expectativa da confirmação da mudança e de maiores ganhos decorrentes de melhor aproveitamento permitido pelas novas regras.

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