O investimento imobiliário é avaliado com base em muitos aspectos diferentes de um imóvel, certo? Quando avaliamos o valor de mercado de um imóvel, é mais frequente que a maior parte do valor vai para o valor de mercado do terreno. Neste contexto, não podemos deixar de lado o Estudo de Viabilidade Técnica e Legal (EVTL).

O EVTL é um documento que apresenta um estudo específico para um imóvel ou terreno com base na legislação do município. Em seu conteúdo são apresentados os parâmetros urbanísticos que precisarão ser atendidos em projeto – levando em consideração o local, tipo de empreendimento, área do terreno, entre outros fatores.

Mais do que isso, o Estudo de Viabilidade Técnica e Legal determina a ocupação do solo e impacta a compra de um terreno para incorporação imobiliária. Confira mais informações logo a seguir!

Entenda o papel do Estudo de Viabilidade Técnica e Legal

A viabilidade técnica e legal de um terreno é um estudo imprescindível para o ciclo de incorporação imobiliária. A partir desse estudo será possível obter informações a respeito do conjunto de legislação urbanística e as regras de edificação que incidem sob determinado município.

Esse estudo deve ser realizado antes da aquisição do terreno, uma vez que, dependendo da localização, não será possível realizar incorporação imobiliária resultando em empreendimentos residenciais verticais.

Veja só os principais aspectos da legislação urbanística que são analisados e ajudam a determinar se um terreno é viável ou não para a incorporação imobiliária:

• Zoneamento, Gabarito, Taxa de Ocupação e Taxa de Permeabilidade;
• Usos permitidos;
• Restrições de tombamento cultural;
• Áreas contaminadas;
• APP (Áreas de preservação permanente);
• Declividade;
• Proximidade de vilas e ruas sem saídas.

Como é feito o EVTL?

Já vimos o papel importante do Estudo de Viabilidade Técnica e Legal. Mas como é realizado esse estudo? Veja um passo a passo resumido:

1. Processo de seleção e triagem. O primeiro passo é realizar uma triagem entre os terrenos que podem ser os escolhidos para o projeto.
2. Checagem da legislação. O próximo passo é checar a legislação urbanística da cidade. Essas leis incluem o Plano Regional, Plano Diretor, Código de Obras e as exigências de segurança.
3. Análise de oferta. É feito uma avaliação da oferta na região em que o empreendimento será construído. Com isso, podem ser identificadas as dificuldades e as oportunidades que a região apresenta para a realização do projeto.
4. Estudo de viabilidade econômico-financeiro. Por fim, é feita uma análise econômico-financeira que considera os custos do terreno e da construção, os impostos, taxas municipais, entre outros custos que fazem parte do projeto.

Benefícios de um estudo para determinar a ocupação do solo

Um estudo que avalia a ocupação de solo faz toda a diferença para analisar a viabilidade de uma incorporação imobiliária. Veja só os principais benefícios de ter acesso a essas informações:

1. Evita ser vítima de práticas ilícitas

A avaliação precisa da propriedade evita que o comprador caia nas armadilhas de fraudes, práticas ilícitas e esquemas de alto preço. Um estudo imobiliário estabelece o valor exato de mercado do imóvel, orientando e auxiliando na melhor tomada de decisão referente a um imóvel.

2. Ajuda na avaliação dos prós e contras da propriedade

É possível avaliar os prós e contras de terrenos e propriedades revisando o relatório de avaliação final. O relatório final geralmente contém informações como o valor final de mercado do imóvel, viabilidade estrutural, localização e suas vantagens.

3. Ajuda a avaliar a viabilidade de projetos de desenvolvimento em potencial

Antes de avançar com a construção e incorporação, é sempre importante verificar a viabilidade dos projetos de desenvolvimento. Um Estudo de Viabilidade Técnica e Legal auxilia na avaliação da potencial viabilidade dos projetos e auxilia na tomada de decisões. Afinal, algumas propriedades podem ter um custo menor, atraindo compradores para desenvolver projetos caros que mais tarde podem se mostrar infrutíferos.

4. Ajuda a avaliar a rentabilidade do imóvel

A avaliação imobiliária também auxilia na avaliação da rentabilidade de um imóvel. Com base na análise feita é possível estimar os custos totais do projeto e projetar os possíveis ganhos que poderiam ser obtidos com a venda ou locação.

5. Auxilia no Processo Tributário

Para calcular o IPTU, é necessário o valor do imóvel, certo? Com base no valor aproximado do imóvel, o imposto pode ser calculado e considerado no orçamento do seu projeto.

Onde encontrar as informações para um estudo completo?

Para fazer um Estudo de Viabilidade Técnica e Legal é possível encontrar informações disponíveis em legislações municipais (Plano Diretor, Lei de Uso e Ocupação do Solo, Lei de Parcelamento, Código de Obras, entre outras).

Há outras informações que precisam de análises e consultas específicas, como por exemplo, o limite de altura definido pelo COMAER, se determinada área está contaminada, se há intersecção entre o terreno e uma área de preservação permanente (APP).

Pensando no município de São Paulo, essas informações estão disponíveis de maneira pulverizada. Ou seja, cada análise de lote leva uma quantidade de tempo significativa.

A Hiperdados é uma plataforma que acelera sua capacidade de análise de viabilidade técnica e legal de terrenos. Oferecemos, para diversos municípios, uma análise preliminar a respeito do zoneamento e do potencial construtivo de cada região da cidade (através do coeficiente ou índice de aproveitamento máximo do terreno).

Para São Paulo, é possível analisar, com apenas um clique, o zoneamento, o gabarito de altura máximo, usos permitidos, assim como restrições de diversas naturezas (ambiental, cultural, etc).

Hiperdados: soluções para todas as necessidades!

Você quer garantir estudos de viabilidade técnica e legal precisos? Então, Hiperdados é a tecnologia que você procura.

A Hiperdados é uma proptech-construtech detentora de tecnologia inovadora que aumenta a rentabilidade e eficiência de empresas de incorporação imobiliária e construção civil, abrangendo todo o ciclo de incorporação imobiliária, integrado em plataforma única: da prospecção do terreno à entrega das chaves.

São 15 anos de história ajudando empresas de incorporação imobiliária a progredirem com muita rentabilidade em suas operações, em todas as fases do ciclo de empreendimentos imobiliários.

Da aquisição do terreno à entrega das chaves, nossas entregas incluem data science, inteligência de mercado e gestão da construção civil em todas as etapas.

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• 50 milhões de dados da plataforma para decisões precisas;
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Gestão de vendas para incorporadora

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Gestão de recebíveis para incorporadoras

Controle os seus recebíveis diariamente com bastante facilidade, independente de prazo dos contratos: de uma ou 360 parcelas. Aqui, você não precisa de arquivo de remessa e nem de arquivo de retorno. Por meio de integrações com APIs dos maiores bancos do país, tenha sua emissão de boletos automatizada, no prazo que você precisar.

Gestão de orçamentos de obras e demais gastos do empreendimento imobiliário

Controle os custos de sua obra dispensando planilhas de difícil compreensão e com muitas chances de erro. Com melhor manuseio dos dados, o controle de gastos fica mais fácil. É possível gerir os gastos de qualquer departamento. Essa funcionalidade atende qualquer área da empresa, além da “obra” em si.

Gestão de compras para incorporadoras e construtoras

Realize as melhores compras para sua obra com total mobilidade. Solicitação, cotações e pedidos podem ser feitos via smartphone. E ainda: o seu fornecedor pode atualizar as informações dentro da própria aplicação.

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Tenha controle total sobre o fluxo de caixa de seu empreendimento, bem como do seu grupo econômico vinculando todos os empreendimentos e a incorporadora mãe, você consegue olhar em tempo real as transações e tomar as melhores decisões financeiras para seus negócios.

3. Performance 360º

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Aqui, todos os módulos estão conectados dando o verdadeiro sentido de plataforma. Permite o monitoramento do seu transacional (vendas, carteira de recebíveis, obras, contas a pagar etc.) junto com a viabilidade que deu origem ao empreendimento. Tudo isso em poucos cliques e em tempo real!

• Gestão de terrenos;
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• Viabilidade de empreendimentos;
• Gestão de vendas;
• Gestão de recebíveis;
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• Gestão de compras;
• Gestão financeira e fluxo de caixa;
• Controladoria;

 

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