Analisar a viabilidade econômico-financeira de um empreendimento imobiliário é uma etapa fundamental para um projeto rentável. Afinal, é preciso colocar diversas variáveis na balança antes de tirar um empreendimento do papel.

Estamos falando sobre um investimento de alto valor financeiro com grande potencial de retorno. Entretanto, todos os custos e riscos envolvidos devem ser considerados para aumentar o potencial de lucratividade e evitar potenciais prejuízos.

Mas como fazer uma viabilidade econômico-financeira de um empreendimento imobiliário? Confira ao longo deste artigo!

O que é viabilidade econômico-financeira de empreendimentos imobiliários?

Antes de entrarmos nos detalhes práticos, é importante compreender o que representa uma análise de viabilidade econômico-financeira, certo?

De forma bem simples, estamos falando de uma avaliação que determina se um empreendimento imobiliário é viável financeiramente. Ou seja, são comparados os custos com os ganhos possíveis para determinar a rentabilidade do projeto.

Com isso, é possível prever se o projeto possui cenários mais otimistas ou pessimistas. É com base nisso que a empresa pode decidir entre proceder com o empreendimento ou buscar outra alternativa.

Benefícios de fazer uma viabilidade econômico-financeira de empreendimentos imobiliários

Realizar uma avaliação de viabilidade econômico-financeira traz uma série de benefícios. Veja só os principais deles:

Determine se o projeto é mesmo possível

O primeiro benefício de fazer uma viabilidade econômico-financeira é determinar se realmente é possível a realização do projeto. Para isso, é preciso fazer uma avaliação sobre o contexto do projeto – incluindo o terreno escolhido e as normas para construção no local.

A última coisa que você quer fazer é investir em terras que você não pode usar da maneira que planejou devido às regras e regulamentos de uso da terra. Além disso, você também não quer ficar preso em terrenos que exigem uma grande quantidade de trabalho e dinheiro para se preparar para a construção.

Identifique o orçamento para o empreendimento

Ao fazer uma análise de viabilidade, você consegue calcular os custos de desenvolvimento do projeto – desde a compra do local até a construção do empreendimento. Com isso, você consegue avaliar o orçamento necessário para tirar o planejamento do papel.

Superar o orçamento no início do desenvolvimento devido ao cálculo impreciso de custos pode ser prejudicial e causar atrasos graves se você precisar tentar obter mais financiamento, o que pode custar mais dinheiro.

Preveja o potencial de retorno do projeto

Já imaginou realizar um grande investimento para alcançar um lucro mínimo? Ou, pior ainda, ficar no prejuízo? Uma análise de viabilidade econômico-financeira evita que isso aconteça.

Uma avaliação detalhada permite que você tenha uma boa compreensão dos custos e estime o potencial de retorno financeiro. A partir disso, você pode analisar o potencial de lucratividade do projeto.

Como fazer uma análise de viabilidade econômico-financeira?

Um empreendimento imobiliário leva tempo para ser desenvolvido, desde a compra do terreno até a entrega das chaves – na maioria dos casos, alguns anos. Portanto, os decisores devem dedicar um tempo para uma boa análise de viabilidade econômico-financeira.

Na prática, você pode analisar alguns indicadores que permitem mais assertividade em suas avaliações: taxa interna de retorno, resultado a valor presente e retorno sobre o investimento.

Veja como você pode usar esses indicadores para uma avaliação de viabilidade econômico-financeira:

Taxa Interna de Retorno (TIR)

A Taxa Interna de Retorno (TIR) é uma ótima forma de comparar investimentos imobiliários com outras formas de investimento.

A TIR é taxa calculada por tentativas que se multiplicada ao longo do tempo de um fluxo financeiro faz com que a soma de todos os investimentos e de todos os retornos sejam iguais a zero. Na pratica é como se você fizesse uma aplicação financeira onde no primeiro mês você investiu R$ 1.000 e depois de um ano esse investimento retornou R$ 1.100, portanto sua taxa interna de retorno nesse caso foi calculada com resultado de 10% ao ano.

Agora imagina você deixando R$ 1.000 investido em um banco de varejo e, ao final de 12 meses, o banco devolve para você R$ 1.150 (rentabilidade de 15% ao ano). Por outro lado, você também tem a opção de investir R$ 1.000 em um empreendimento imobiliário e o mesmo devolve pra você R$ 1.600 depois de 3 anos (rentabilidade de 17% ao ano).

Ao analisar esse indicador, você poderia escolher investir em um empreendimento imobiliário porque sua taxa interna de retorno está mais rentável do que fazer um investimento em um banco.

Resultado a valor presente

O resultado a valor presente serve para decisores compararem margens ou lucros no mesmo momento. É como se o ciclo do desenvolvimento imobiliário tivesse 100% de suas etapas em um mesmo dia: a compra do terreno, as vendas, a construção do empreendimento e a entrega das chaves.

Isso é feito isso por meio de uma taxa de descapitalização aplicada a um fluxo financeiro ao longo de vários meses, trazendo todos os valores para o momento a vista. Dessa forma, por exemplo, você poderia comparar um empreendimento imobiliário que dá um resultado a valor presente de 20% com um negócio de varejo que compra e vende produtos no mesmo dia e que dá lucro de 18%. Nesse exemplo, olhando apenas esses indicadores você optaria pelo empreendimento imobiliário, pois a valor presente seu resultado é melhor.

Retorno sobre investimento

O retorno sobre o investimento serve para demonstrar a capacidade que o resultado de um empreendimento tem de repor outro empreendimento. Quer entender melhor? Vamos ver com números…

Imagine que em um empreendimento imobiliário você invista R$ 1.000 e depois de 3 anos você tem um resultado (ou lucro) de R$ 500. Nesse caso, o empreendimento não foi capaz de repor outro igual, pois você investiu R$ 1.000, depois de 3 anos retornaram os R$ 1.000 e também o empreendimento entregou mais R$ 500 de resultado. Será que isso é ruim? Muitas vezes não, mas se você quisesse realizar outro empreendimento exatamente igual, com esse resultado não seria possível.

Os empreendimentos imobiliários residenciais são alavancados e essa relação também é bastante importante. Se tiver próxima de 1 para 1, é sinal de sucesso. Ou seja: para cada real investido, um real de lucro (ou resultado). Quando isso acontece, seu empreendimento é capaz de repor outro com as mesmas características utilizando apenas o lucro. Portanto, trata-se de um negócio bastante sustentável.

Como chegar a uma conclusão sobre a viabilidade econômico-financeira?

Nas análises de viabilidade econômico-financeira, os três indicadores que acabamos de analisar normalmente “brigam” entre si. Se você melhorar um, provavelmente o outro vai perder performance. Por isso é muito importante olhar os 3 juntos – e a plataforma Hiperdados faz isso para você!

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Controle os custos de sua obra dispensando planilhas de difícil compreensão e com muitas chances de erro. Com melhor manuseio dos dados, o controle de gastos fica mais fácil. É possível gerir os gastos de qualquer departamento. Essa funcionalidade atende qualquer área de empresa, além da “obra” em si.

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