“Mais do que uma moradia, você tem que oferecer qualidade de vida” - Software para Incorporadora e Construtora

 

Entender moradia é fundamental para qualquer pessoa que queira investir em empreendimentos imobiliários. Os cenários mudam e a cada momento uma novidade movimenta todo o mercado.

Para se aprofundar nesse importante tema, confira a entrevista completa com Karen Carreira, Head de Inteligência de Mercado da Hiperdados.

 

Como está o cenário da moradia no Brasil atualmente?

Temos uma situação muito ampla de moradia. Por que eu digo isso? São perfis muito distintos e já existia isso antes da pandemia, mas o pós-pandemia gerou novas demandas para o mercado imobiliário.

Há a questão dos imóveis de periferia e de Casa Verde Amarela [antigo Minha Casa Minha Vida] que continuam com alta demanda por conta do déficit habitacional e das migrações, por exemplo, de diferentes regiões brasileiras para São Paulo, o que sempre aumenta esse déficit e é sempre na área social.

Também há a questão da portabilidade, pessoas querendo se mudar para lugares que agreguem mais qualidade de vida e, muitas vezes, que não precisem sair para longe de onde moram.

Pela mobilidade, as empresas estão investindo em apartamentos mais compactos, perto dos eixos e isso tem atraído pessoas que desejam morar sozinhas.

E tem novas modalidades, que já não são tão novas, como o coliving, que é o espaço compartilhado com um espaço privado e as áreas comuns compartilhadas. E o long stay, que é a possibilidade de alugar uma casa totalmente mobiliada por um período e ter serviços adicionais. São coisas que você não teria numa moradia tradicional.

Com isso, hoje temos uma ampla condição de moradia e com a tecnologia isso vai se aprimorando cada vez mais.

 

É possível marcar que essas mudanças na moradia surgem na pandemia ou esse desejo de repensar a forma como a população lida com a moradia é algo que já estava presente? Há uma grande cisão na pandemia ou isso surge antes?

Eu acho que anteriormente, por quê? A pandemia, na verdade, forçou as pessoas a terem um senso de urgência, mas essas questões de qualidade de vida, sustentabilidade e mais espaço têm sido discutidas já há algum tempo.

A pandemia forçou as pessoas a ficarem em casa, isso fez com que elas vissem os déficits que elas tinham como falta de espaço para trabalhar, uma área de lazer próxima de casa…

Antes, você não precisava ter um espaço dentro de casa para trabalhar, hoje você precisa. Muitas empresas, mesmo pós-pandemia, seguirão com modelo híbrido, entre presencial e home office. É um senso geral que não vai acabar, algo que veio para ficar e vai evoluir nas empresas.

A pandemia forçou isso a dar um pulo, avançando muito mais rapidamente do que o mercado estava acompanhando.

 

Esse cenário tem um processo de adaptação, tanto da população quanto das incorporadoras. Essa adaptação acaba sendo mais complicada ou mais desafiadora para quais dos lados?

De ambas as partes. As incorporadoras estão tendo que fazer mais pesquisas, investir melhor, porque não tem só a questão da demanda da população, tem as legislações que elas precisam se atentar, por exemplo.

As incorporadoras estão trabalhando isso ao lado da questão humana, porque as pessoas precisam ver como isso se adequa com sua condição financeira. Às vezes, trocar um apartamento por uma casa ou uma casa por um apartamento. Eu vejo que a adaptação está dos dois lados.

É uma demanda crescente das duas partes, mas a economia está girando ainda. Muitas pessoas, com o home office, tiveram um aumento de renda trazendo a possibilidade de uma evolução de imóvel, mas com mais cautela do que no ano passado.

Em 2021, nós tivemos muitos lançamentos em São Paulo e esse ano temos questões mais delicadas para tratar como eleições, eventos sazonais e a pandemia que ainda não acabou.

Essas mudanças vão continuar ocorrendo e as incorporadoras estão exigindo, por exemplo, que dentro de um apartamento tenha uma área da sacada maior para mais conforto e estruturas de condomínios mais amplas.

Hoje você encontra, dentro do condomínio, além de serviços de spa, academia, o surgimento de feiras e food trucks, para você não precisar sair da comodidade da sua casa.

 

Você citou os lançamentos em São Paulo, mas vivemos em um país de proporções continentais e mesmo a cidade de São Paulo é gigante. Como que funciona essas novas moradias quando olhamos para diferentes regiões do país e dentro das cidades, como as periferias e centros? Essas relações são homogêneas?

Você vai encontrar mais facilidades em modelos na parte central das cidades, mas hoje os condomínios da periferia têm uma estrutura muito melhor. Antigamente era só o prédio e garagem, hoje em dia tem uma área de lazer mais estruturada, alguns deles com piscina. É uma evolução na periferia.

E os terrenos também são mais amplos do que no centro, o que dá novas possibilidades de agregar dentro desse condomínio. Mas os itens mais diferenciados realmente estão nos imóveis na região central, no eixo, por questão de mobilidade.

 

Qual o cenário atual dessas saídas para o interior que você comentou anteriormente?

Sempre teve esse movimento de saída, mas com a flexibilização do trabalho é muito mais intenso. Você pode morar em Sorocaba e trabalhar em São Paulo remotamente. Não existe mais essa regra de estar em São Paulo para trabalhar, mas a questão das estruturas das cidades também são diferentes.

Elas são mais arborizadas e com uma estrutura de vida muito mais tranquila do que a capital, e com opção de plantas maiores e compactas, dependendo da necessidade. Isso abrange novos perfis de população, que está ficando mais velha e morando sozinha. É perceptível também a migração de perfis de estúdios para as cidades do interior.

 

Mas o que é buscado nestas moradias no interior?

O foco do interior continua sendo a moradia ampla, porque é muito mais barato um apartamento ou casa grande no interior de São Paulo do que na capital. Dificilmente você encontra casas e terrenos que não tenham sido comprados por construtoras para esse tipo de moradia em São Paulo, no interior não, é muito mais fácil. E é o que a pessoa procura, qualidade de vida melhor, mais espaço e mais acessível do que na capital.

Você consegue comprar, com o valor que aqui você compra um apartamento de 2 dormitórios de 40m², um imóvel muito melhor no interior, com espaços maiores e a mesma estrutura de condomínio, porque as incorporadoras estão investindo bastante no interior.

 

O olhar para o futuro é fora das grandes cidades?

Sim, as pessoas não estão mais presas. Lógico que São Paulo, Rio de Janeiro e os eixos de capital vão continuar sendo os mercados mais agitados e que produzem mais, mas as pessoas estão tendo outras visões para o interior, principalmente em São Paulo.

É a qualidade de vida e a sustentabilidade para aproveitar mais. Uma vida que a dinâmica das grandes cidades acaba não permitindo.

 

Você citou anteriormente os modelos de coliving e long stay e esses são só alguns dos modelos que estão sendo importados. Esses padrões estrangeiros vieram para ficar? E como isso se relaciona com os modelos brasileiros de moradia?

A moradia brasileira sempre foi mais familiar. Em termos de habitação, antigamente era muito familiar, pai, mãe e filhos, e o filho só saía de casa quando se casava para formar uma nova família e um novo modelo familiar. E eu vejo que tem uma alteração.

Hoje as pessoas estão buscando mais independência, morar sozinha, perto do trabalho. Às vezes, a família está estabelecida na periferia e o trabalho é no centro. A economia de tempo, se ela tiver uma moradia no centro, e a melhoria na qualidade de vida vai ser muito grande, mas morar no centro também não é barato.

A questão do coliving, por exemplo, serve para facilitar isso, não só para estudantes, mas para pessoas que trabalham na parte central e querem diminuir essa distância.

E o long stay também é interessante porque tem pessoas que viajam muito ou não passam apenas uma temporada na cidade e o investimento em um imóvel não é tão interessante.

 

A relação com o aluguel mudou muito. A visão de ter uma casa própria também se modificou?

Sim, ainda tem essa tradição no Brasil, de ter a casa própria, é algo muito nosso, mas as pessoas também estão optando por outros modelos que sejam melhores para elas.

O que vai me gerar uma qualidade de vida? O que vai me deixar mais próximo do meu serviço? O que vai me dar mais espaço?

O aluguel continua alto e as parcelas de um financiamento também, aí vai da necessidade pessoal. A pessoa pode não ter interesse de ficar aqui muito tempo, então o aluguel é muito mais viável do que um investimento no imóvel. Mas imóvel ainda é um bem de geração de valor.

Tem essa nova relação com o aluguel, mas ainda existe um grande crescimento no investimento no imóvel próprio.

 

As incorporadoras e construtoras estão conseguindo ver todo esse cenário?

Sim, existem hoje incorporadoras de diversas modalidades, por exemplo, que só trabalham com vendas de apartamento no formato em que na compra já há uma administradora para controle do aluguel. É um investimento e eles são vendidos em eixos com um volume muito grande.

Ao mesmo tempo continua a demanda tanto na periferia quanto no segmento de alto padrão para grandes espaços.

Por exemplo, o Parque Global na Marginal Pinheiros é um projeto grande e que está praticamente vendido. São unidades grandes, de valor aquisitivo alto, mas as pessoas continuam investindo em uma moradia de qualidade melhor.

Assim como as empresas, os imóveis e o Casa Verde e Amarela, há um volume de vendas que continua altíssimo, tanto na produção quanto na venda, por conta dessa demanda habitacional, aí voltamos na questão do déficit, ainda tem muita gente precisando de moradia.

 

E como a inteligência de mercado se conecta com toda essa informação?

A inteligência de mercado existe para auxiliar o incorporador a entender o momento imobiliário de determinada região porque ela possui números e dados para você saber qual é o perfil de imóveis da região. O que oferecemos são as informações de oferta e quem mora naquele lugar, com perfil de renda das famílias que estão ali disponíveis para comprar o seu imóvel.

A inteligência de mercado engloba tudo isso. Saber o que está ofertado, o que você pode ofertar naquela região e o que realmente tem saída naquela região e, ao mesmo tempo, entender o perfil do consumidor que é o potencial de consumo.

Esse é o apoio para que o incorporador consiga visualizar se o terreno será viável para o projeto da incorporadora.

 

E é possível trabalhar com empreendimentos imobiliários sem uma boa inteligência de mercado?

Ele pode tentar a sorte, mas a possibilidade de erro é muito maior se você não tem dados. O dado sempre vem para embasar e dar suporte.

Se você tem uma série histórica de uma determinada informação e, no nosso caso é de empreendimentos imobiliários, você consegue ter embasamento sobre como uma região atua.

Nós temos as alterações de Plano Diretor, ticket médio, questões econômicas e características das regiões. Com acompanhamento de dados históricos, você consegue acompanhar essas evoluções.

Qualquer área precisa de pesquisa, isso é primordial. Você só consegue ver o futuro entendendo o passado.

 

E com informação de qualidade o incorporador pode encontrar os melhores caminhos.

São muitos caminhos para trilhar, até em questões tecnológicas que hoje estão muito mais avançadas. As empresas estão tendo preocupação com sustentabilidade e qualidade que o morador vai ter, tanto para incorporadoras que estão construindo quanto para condomínios que já estão ativos e isso acaba movimentando o mercado e é uma tendência. Você tem que oferecer muito mais do que uma moradia, você tem que oferecer uma qualidade de vida.

 

 

Entre em contato conosco e conheça a Hiperdados, o melhor software para incorporação imobiliária e construção civil e otimização de resultados da sua construtora ou incorporadora.

No Comment

Comments are closed.