São Paulo possui diversas regras para construir. E em algumas regiões há regras mais específicas, como zoneamento especial e operações urbanas, onde é necessário estar atento em todos os detalhes para não cair em problemas que podem causar prejuízos e atrasos em seus empreendimentos imobiliários.

Saber a legislação urbana paulistana é o mínimo para que você consiga iniciar uma construção em qualquer parte da cidade.

Para que você possa entender um pouco melhor, conheça sobre operações urbanas e zoneamento especial.

Operações Urbanas

Operações Urbanas são intervenções pontuais realizadas sob a coordenação do Poder Público e envolvendo a iniciativa privada, empresas prestadoras de serviços públicos, moradores e usuários do local, buscando transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental.

É definido um perímetro específico e os lotes nesta área passam a ter parâmetros urbanísticos diferentes dos determinados pelo Plano Diretor e a Lei de Uso, Ocupação e Parcelamento do Solo.

Em São Paulo, há um total de 04 operações urbanas que alteram parâmetros urbanísticos: Água Branca, Água Espraiada, Faria Lima e Centro.

Em todas as Operações Urbanas Consorciadas, para se construir acima do coeficiente de aproveitamento básico até o coeficiente de aproveitamento máximo, é utilizado o CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construção). Trata-se de um regime especial de outorga onerosa.

O CEPAC é emitido pela prefeitura e pode ser adquirido através de leilões na Bolsa de Valores. É importante ressaltar que, caso o empreendedor não tenha CEPAC, não é possível construir acima do coeficiente básico.

ZEPEC

Zonas Especiais de Preservação Cultural (ZEPEC) são porções do território destinadas à preservação e valorização dos bens de valor histórico, artístico, arquitetônico, arqueológico ou paisagístico.

É importante saber se o seu lote está em uma Zona Especial de Preservação Cultural (ZEPEC) pois, dependendo do tipo de ZEPEC e andamento do processo de tombamento, você poderá:

1. Não conseguir aprovação para novas construções ou reformas;
2. Precisar de aprovação dos órgãos de controle;
3. Ter restrições maiores do que esperado para a altura máxima da edificação;
4. Necessitar de equipe técnica especializada para obras.

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