Saber a legislação urbana de São Paulo é um dos quesitos básicos para trabalhar com empreendimentos imobiliários paulistanos. E índices, como Zoneamento e Parâmetros Urbanísticos, são variáveis que impactam fortemente qualquer projeto.

Os limites e aproveitamentos possíveis de um terreno devem ser baseados nestes parâmetros. Só assim é possível ter assertividade e decidir pelo melhor tipo de construção.

Informações como zoneamento, coeficiente de aproveitamento, limite de altura, cota parte e usos permitidos de cada terreno devem ser claros e rápidos, pois podem afetar todo o projeto em desenvolvimento.

Pular esta etapa gera prejuízos e pode levar até mesmo a uma reestruturação completa do seu empreendimento imobiliário.

Entenda um pouco sobre cada um desses tópicos.

 

Zoneamento

Zoneamento de um município é a divisão do território em áreas de acordo com estratégias de adensamento, destinação de usos e direcionamento de atividades.

A partir do zoneamento encontramos índices e parâmetros urbanísticos que impactam e moldam as cidades.

Os zoneamentos são diversos, sendo mais de 30 classes na cidade de São Paulo e que, muitas vezes, as divisões dessas zonas não são claras quando não se tem informação atualizada e de qualidade. E cada uma das regras de cada zoneamento impactam diretamente seu projeto.

 

Coeficiente de Aproveitamento

Coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificada computável e a área total do lote, podendo ser:

• coeficiente de aproveitamento mínimo (CAmin), abaixo do qual o imóvel poderá ser considerado subutilizado;
• coeficiente de aproveitamento básico (CAbas), que resulta do potencial construtivo gratuito inerente aos lotes urbanos;
• coeficiente de aproveitamento máximo (CAmax), que não pode ser ultrapassado.

Nisto é importante diferenciar área computável e não computável, pois isso implica em grandes diferenças em seu projeto.

Área computável é a soma dos espaços cobertos de todos os pavimentos de uma edificação que são consideradas para o cálculo do coeficiente de aproveitamento.

As áreas não computáveis são diversas e possuem regras e limites específicos, por exemplo, no caso dos terraços que devem respeitar o limite de até 5% da área do lote por pavimento, entre diversos outros casos.

O conhecimento sobre o coeficiente de aproveitamento máximo é a informação mais importante no seu estudo de novos empreendimentos imobiliários, pois determina o potencial construtivo de um terreno.

 

Limite de Altura

O limite de altura de um novo empreendimento é variável para cada zona da cidade de São Paulo.

Identificar as restrições de limite de altura existentes, que vai além do valor determinado no zoneamento, é fundamental, pois também pode estar relacionado com outras questões legislativas.

Por exemplo, se o lote se localiza em áreas envoltórias de bens e imóveis tombados, é necessário pré-aprovação de órgãos específicos referente ao impacto paisagístico do empreendimento.

Com isso, comprar um terreno sem ter o conhecimento sobre os diversos limites de altura existentes pode impactar seu empreendimento a ponto de torná-lo inviável financeiramente.

 

Cota Parte do Terreno

Cota parte do terreno corresponde à quantidade mínima de unidades habitacionais que um empreendimento deve ter em relação à área do terreno.

Este parâmetro urbanístico é utilizado para direcionar o adensamento habitacional em determinadas regiões da cidade, por exemplo, nas Zonas de Eixo (ZEU e ZEM).

Na prática, quanto menor for o valor da cota parte máxima do terreno, maior o número de unidades habitacionais que o empreendimento deve ter.

Um fator que é necessário estar atento, pois pode demandar a alteração total do projeto imobiliário.

Por exemplo, em um terreno de 1000 m², localizado em ZEU, que possui valor de cota parte máxima igual a 20, o número mínimo de unidades habitacionais será 50 (Área do terreno/cota parte).

 

Usos Permitidos

É fundamental ter conhecimento sobre os usos permitidos em cada zona. A categoria residencial é diversa e, principalmente para empreendimento residencial vertical, é necessário se atentar ao que pode ou não pode ser instalado em cada região.

Estes usos podem variar muito até mesmo em distâncias curtas e definem a sua possibilidade de empreendimentos de forma rígida. Formatos de construção residencial como casas geminadas, superpostas ou conjuntos   habitacionais, de acordo com o seu tamanho, podem ser proibidos em algumas zonas.

Algumas dessas restrições podem não ser tão claras no desenvolvimento de um empreendimento imobiliário quando não se tem informação de qualidade e eficiente.

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