A aquisição de área para incorporação é o primeiro passo para um empreendimento bem-sucedido e lucrativo. Entretanto, é fundamental saber como escolher o melhor terreno para o seu projeto. E, mais do que isso, encontrar o momento ideal para fazer a compra.

Neste momento, é fundamental ter as informações certas em mãos, reunir os profissionais ideais e explorar a tecnologia correta. Com isso, sua incorporadora / construtora tem acesso a dados e métricas precisas sobre futuras áreas de incorporação, planos diretores, zoneamento, parcelamento do solo, as questões de legalização, entre outros pontos importantes.

Quer descobrir como acertar na escolha do terreno para aquisição de área para incorporação? Então confira ao longo deste artigo.

 

13 dicas para acertar na escolha do terreno

As etapas extras exigidas dos investidores para desenvolver terras com sucesso vão além de encontrá-las e comprá-las. Existem vários fatores que os investidores devem considerar sempre que avaliarem um terreno.

Veja os principais pontos para acertar na escolha do terreno e aumentar as chances de sucesso na aquisição de área para incorporação:

1. Reúna uma equipe de especialistas

Você decidiu iniciar a aquisição de área para incorporação. E agora, qual é o próximo passo?

Por ser uma operação bastante complexa que demanda atenção em diversos aspectos, o ideal é reunir uma equipe de especialistas para obter as informações necessárias e orientações ao longo do processo.

Reserve um tempo para encontrar as pessoas certas para seu projeto, estilo de comunicação e objetivos de negócios. Delineie e divida as responsabilidades conforme necessário – o gerenciamento adequado o ajudará a manter seu projeto dentro do orçamento e do prazo.

Dependendo da complexidade do projeto, você pode precisar de apenas alguns ou todos os seguintes membros da equipe – que vão auxiliar na escolha do terreno e em todo o projeto de aquisição de área para incorporação:

• Corretores imobiliários, que podem oferecer uma boa percepção sobre o mercado imobiliário local
• Estrategistas financeiros para obter financiamento de desenvolvimento
• Contadores para ajudá-lo a configurar as estruturas de propriedade certas
• Advogados para ajudar em todos os contratos
• Planejadores de cidades e designers urbanos
• Arquitetos, designers ou desenhistas
• Engenheiros civis, estruturais, de tráfego, acústicos e especialistas ambientais
• Arquitetos paisagistas
• Empreiteiros de construção
• Especialistas em marketing de projetos
• Gerentes de desenvolvimento
• Gerentes de projeto
• Gerentes de construção
• Estrategistas imobiliários, que ajudam a pesquisar, localizar e negociar a compra de um imóvel

2. Avalie a viabilidade com um engenheiro

Um aspecto crucial do processo de aquisição de área para incorporação, especialmente no início, é ter todos os planos revisados por um engenheiro. Alguns investidores imobiliários podem ter experiência na área, mas é importante encontrar um engenheiro qualificado para trabalhar.

Esses profissionais qualificados irão integrar todas as partes de um plano de desenvolvimento de propriedade e determinar sua viabilidade. Isso significa considerar terraplenagem, conexões de serviços públicos, infraestrutura e outras necessidades. Em alguns casos, o engenheiro mestre pode até encontrar áreas para reduzir custos no desenvolvimento geral.

3. Avalie as terras com cuidado

Sempre que você estiver pensando em comprar ou desenvolver um terreno, é importante visitar o local. Como as propriedades de investimento tradicionais, uma boa caminhada pode revelar aspectos do terreno que você pode não ter notado.

Andar pela área pode revelar amenidades ocultas, paisagismo exclusivo, problemas de acessibilidade ou até mesmo conexões de energia existentes. Essas surpresas podem impactar o preço de compra, o processo de desenvolvimento e a viabilidade do terreno. É sempre uma boa ideia caminhar pela área para garantir que você encontrará quaisquer surpresas, boas ou ruins, que podem vir com a compra do terreno.

4. Explore a consciência espacial

Um dos pilares mais importantes para o sucesso na aquisição de área para incorporação é a consciência espacial. Ao comprar um terreno bruto, você precisa entender como maximizar seu uso e lucratividade.

Muitas vezes, isso se resume a compreender as melhores maneiras de utilizar o terreno, seja residencial ou comercial. Lembre-se do layout, do gerenciamento do clima e do transporte ao mapear os planos de desenvolvimento – eles o ajudarão a otimizar a habitabilidade e o uso.

5. Comece pelo lado de fora

Quando se trata de novos empreendimentos, é preciso planejar de fora para dentro. Isso significa designar lotes e estruturas antes de planejar as especificações dos edifícios. Ao fazer isso, você pode se concentrar na redução da quantidade de terraplenagem e nivelamento necessários e até mesmo aproveitar o layout natural da área.

6. Planeje o uso da terra e a construção de ruas

Embora as ruas e o transporte sejam um elemento crítico para o desenvolvimento de terrenos, esses elementos podem esperar até muito mais tarde no processo para serem planejados. Isso ocorre porque os desenvolvedores geralmente precisam se concentrar em maximizar o uso da terra e habitabilidade (especificamente em empreendimentos residenciais) primeiro. As localizações ideais de ruas e estradas provavelmente surgirão conforme você planeja o resto da incorporação – portanto, evite focar nesta tarefa primeiro.

7. Avalie a topografia

No momento de escolher um terreno, esse pode ser o principal aspecto: preste atenção às características do terreno. A topografia é crucial para entender as características do terreno e traçar estratégias de sua usabilidade.

Existem grandes recursos por aí para mapear empreendimentos imobiliários e contornar os elementos geográficos de uma área. Use aqueles disponíveis para você e sua equipe para garantir que você considere totalmente a topografia de uma área antes de comprar um terreno para desenvolvimento.

8. Seja criativo

A aquisição de área para incorporação pode ser uma ótima estratégia para investidores que amam a liberdade criativa total em um projeto. Embora possa haver restrições óbvias devido ao orçamento, prazo ou disponibilidade de terreno, há muito espaço para ser criativo ao planejar uma nova construção.

Não tenha medo de explorar novas ideias ou tecnologias imobiliárias ao planejar um empreendimento. Afinal, recursos exclusivos têm o potencial de realmente valer a pena quando você finalmente começar a comercializar a propriedade.

9. Venda vs. aluguel

Geralmente, a ideia por trás da aquisição de área para incorporação é vender imediatamente o empreendimento após a conclusão da construção. Essa estratégia permite obter um lucro rápido de seu projeto que cobre o custo de construção.

No entanto, os incorporadores também podem optar por manter suas novas construções e alugar seus terrenos. Isso permite um fluxo de renda de longo prazo. Embora possa levar muito tempo para recuperar o dinheiro gasto na construção, é possível ter um lucro maior no longo prazo.

10. Analise a localização

Em boa medida, o mercado imobiliário tem tudo a ver com localização. A localização é um fator determinante para o sucesso dos empreendimentos. Assim, uma resposta mais abrangente diz respeito ao local, que deve ser desejável para o público em particular que você está tentando atrair em suas operações de incorporação e, ao mesmo tempo, precisa retornar um lucro para seu negócio.

11. Conheça as leis de zoneamento

Ao começar a considerar a aquisição de área para incorporação, é essencial consultar as leis de zoneamento aplicáveis. Isso fornecerá dados importantes para avaliar se aquela área realmente está alinhada com o que você está buscando. Pontos como coeficiente de aproveitamento da área, por exemplo, podem ser restritivos para determinados projetos.

12. Avalie restrições de ordem ambiental

Ao considerar área para incorporação imobiliária, é válido e recomendado também checar se elas não estão em locais de proteção de mananciais, por exemplo. Nesses casos, as áreas apresentarão limitações em termos de utilização do solo, visando a preservação dos recursos hídricos.

E tudo isso poderá tornar sua obra mais morosa, especialmente considerando o período para aprovação de documentação. Ainda, possivelmente, irá gerar restrições para seus projetos.

13. Estipule o potencial de valorização

Por fim, você deve buscar um terreno que tenha um alto potencial de valorização para maximizar o retorno sobre o empreendimento imobiliário. Esse é outro fator que deve ser considerado no início da aquisição de área para incorporação.

 

O papel dos dados para uma aquisição de área para incorporação bem-sucedida

Além dos pontos que vimos anteriormente, há outros aspectos importantes para uma boa análise de terrenos para incorporação. Nisso, incluem-se desde as dimensões do terreno até as condições climáticas do local. Todos os dados levantados, depois de consolidados, ajudam a gerar inteligência imobiliária.

Com isso, é importante que estejam integrados em sua análise:

• Contexto e qualidade nos dados: centralização de dados que permitam “contar a história” do terreno, isso é, que possibilitem uma boa contextualização do terreno em questão para que você compreenda todos seus pontos positivos, suas limitações e potenciais para direcionar a negociação e o tipo de empreendimento a ser alocado no espaço.
• Informações psicográficas: além dos dados do terreno em si, é importante que a incorporadora levante também dados psicográficos da região – isso é, informações como comportamento social, estilo de vida, valores, hábitos de consumo, etc. A partir disso, ficará mais simples e assertivo desenvolver um projeto de sucesso no local.

Escolha e direcione a compra do terreno para incorporação imobiliária com o uso de um sistema

Como vimos, para uma aquisição de área para incorporação segura e assertiva, é preciso lidar com um grande volume de dados. Fazer isso a partir de fontes diversas, sem uma centralização, pode ser algo difícil e moroso, e pode levar à perda do melhor timing para fechamento do negócio.

Por isso, utilizar um sistema que integre os processos de compra do terreno e as atividades principais de incorporação imobiliária é uma ação inteligente e estratégica. Há sistemas totalmente focados nas necessidades desse mercado e que possibilitam centralizar, otimizar e profissionalizar ainda mais a gestão de uma incorporadora para processos de incorporação, estudo de mercado, viabilidade, landbank, entre outros.

A base desse tipo de sistema está, portanto, nos dados trabalhados. É a partir de seu aproveitamento e uso estratégico que etapas podem ser melhoradas e tomadas de decisão ficam mais eficientes e certeiras – e tudo isso está no ciclo de compra de terrenos.

Com isso, utilizar um sistema desse tipo é crucial para gerar diferenciais competitivos e de mercado para seu negócio e fazer as melhores escolhas de terreno para incorporação imobiliária.

Com o software Hiperdados, por exemplo, você terá tudo isso centralizado em uma única plataforma. Entre em contato e conheça o COMPRO TERRENO, a ferramenta que faz gestão de landbank, inteligência imobiliária e viabilidade econômico-financeira e que ajudará você a fechar os melhores negócios e a ter mais eficiência em sua operação imobiliária!