Como calcular o Coeficiente de Aproveitamento de um terreno? - Software para Incorporadora e Construtora

 

A aquisição de um terreno que possa ser, no futuro, um empreendimento de sucesso, depende em boa medida de uma escolha certeira. O cálculo do Coeficiente de Aproveitamento – ou C.A. – do terreno é um parâmetro importante nessa escolha. A partir dele, tem-se com maior exatidão a área disponível para futuras finalidades de construção e incorporação.

Os municípios, de acordo com o seu Plano Diretor, são divididos por zoneamento. Com base nessa divisão, o órgão administrativo público estabelece parâmetros para a avaliação do desenvolvimento urbano.

No artigo de hoje, falaremos mais sobre como realizar o cálculo do Coeficiente de Aproveitamento. Saiba mais sobre como incluir o cálculo do C.A. em suas análises e como ele pode ser utilizado de forma estratégica em seus projetos no mercado imobiliário. Confira mais a seguir.

O que é o Coeficiente de Aproveitamento (C.A.)?

Também chamado de Índice de Aproveitamento, o Coeficiente de Aproveitamento (C.A.) estabelece o limite máximo de metros quadrados a serem construídos em um terreno. Assim, toda a área de pavimentos do lote tem os seus parâmetros de dimensões úteis previamente estabelecidos.

Cabe destacar que a informação do Coeficiente de Aproveitamento assim como as de outros parâmetros do terreno são consideradas dados públicos. Afinal, os critérios de desenvolvimento da cidade devem ser transparentes e listados pela administração do município.

Assim, esses podem ser encontrados, por exemplo, no site institucional da cidade ou diretamente junto à Administração Municipal.

O limite de uma área autorizada para construção é medido previamente no plano diretor. Portanto, é importante analisá-lo, bem como as diretrizes de zoneamento urbano pertinentes à região.

Com isso, é possível ter as bases legais quanto ao aproveitamento total do terreno, algo crucial para desenvolver seus projetos e para mantê-los dentro do escopo determinado pela legislação aplicável.

Afinal, como realizar o cálculo do Coeficiente de Aproveitamento?

Como vimos, realizar o cálculo do Coeficiente de Aproveitamento é algo essencial para orientar o processo de tomada de decisões quanto à compra do terreno e para manter seu projeto competitivo e em conformidade ao que é determinado legalmente quanto ao limite para a área de construção de um terreno.

Por isso, fazer o cálculo do C.A. é algo tão relevante. E tal cálculo pode ser bastante simples de ser executado. Veja um exemplo: imagine um terreno de 2.000 m². Dependendo do zoneamento e do Plano Diretor, é possível determinar o Coeficiente de Aproveitamento.

Este cálculo é realizado com base na relação entre a área total construída e a área total do terreno. Portanto, se há um aproveitamento quatro vezes maior do que a área, é possível a construção de um imóvel de 8.000 m², por exemplo.

No entanto, para que a razão das medidas que formam o Coeficiente de Aproveitamento do terreno sejam calculadas, é importante termos também os dados da projeção da edificação.

Dados como a Taxa de Ocupação – por exemplo -, são importantes para compararmos o alinhamento do Coeficiente de Aproveitamento de um terreno.

Enquanto parâmetro de zoneamento, o Coeficiente de Aproveitamento máximo indica a quantidade máxima de metros quadrados. No entanto, é importante que se tenham outros parâmetros e índices disponíveis para análise para compreender qual será a melhor distribuição possível de uma construção neste terreno em específico.

 

Quais são os tipos de Coeficiente de Aproveitamento de um terreno?

Quando o assunto são os Coeficientes de Aproveitamento de um terreno, é possível estabelecer a existência de três tipos, cada qual indicando o quanto é possível se construir em determinado terreno. São eles:

  1. Tipo básico;
  2. Tipo mínimo;
  3. Tipo máximo.

Com isso, no primeiro caso, é estabelecido quanto se pode construir sem a necessidade de executar pagamento. Por sua vez, no tipo mínimo, tem-se quanto a legislação prescreve como norma de obrigação de construção no terreno, de modo a se cumprir sua função social.

Há, ainda, o terceiro tipo, o chamado tipo máximo de Coeficiente de Aproveitamento de um terreno. Como é possível supor, neste caso, temos qual é o limite de valor máximo de construção no lote. Se acontecer de esse valor ser ultrapassado, haverá a necessidade de quitação de taxas aplicáveis, além, é claro, de ser preciso obter uma autorização para construção junto à Administração Pública do município em questão.

Como são as aplicações do Coeficiente de Aproveitamento de um terreno?

A partir de dados de Taxa de Ocupação, Coeficiente de Aproveitamento e informações advindas de relatórios e estudos de viabilidade, projetam-se possibilidades e uma base para tomada de decisões mais seguras e menos arriscadas.

Uma construtora pode – por exemplo – ter no projeto arquitetônico a justificativa e interações do imóvel com os demais aspectos do local. Com uma base de dados sólida, pode-se ter um investimento em um terreno mais assertivo, que respeite os objetivos daquela zona e traga os resultados esperados a partir do desenvolvimento futuro desse ativo.

É importante ressaltar que a forma como o Coeficiente de Aproveitamento, bem como outros parâmetros é aplicada não segue uma regra única. Nesse caso, compete a cada município definir os detalhes e as condições mais adequadas. Ou seja, a lei municipal determinará o peso do Coeficiente de Aproveitamento de um terreno em dada localidade.

Uma incorporadora ou construtora precisa estar bem estruturada e alinhada com as diretrizes para ocupação deste terreno. Isso pode variar de acordo com cada região. Portanto, é preciso que aspectos fundamentais estejam adequadamente planejados. Dessa maneira, evita-se que construções não contabilizadas interfiram em processos futuros referentes ao terreno.

Para citar um exemplo prático e tangibilizar melhor essa questão: o Coeficiente de Aproveitamento Máximo não costuma contabilizar áreas abertas, como piscinas, e subsolos. Uma consulta prévia às leis municipais, bem como uma pesquisa dos tipos de imóveis na região, pode economizar um grande tempo do processo analítico de aquisição do terreno.

Como sei se o Coeficiente de Aproveitamento corresponde à área ideal?

O mercado imobiliário tem na localização um grande direcionamento para o sucesso e a vocação de seus empreendimentos. Sendo assim, o Coeficiente de Aproveitamento não é a única informação relevante para determinar o potencial de consumo imobiliário. É necessário que se tenha uma análise mais ampla e completa.

As demandas principais no que diz respeito à zona em que o terreno está localizado devem ser consideradas. Uma cidade litorânea, por exemplo, pode priorizar estruturas não contabilizadas no Coeficiente de Aproveitamento com maior incidência do que em uma região que não conte com essa característica.

O caminho para um bom aproveitamento do terreno está, sim, na busca de áreas promissoras. E, por meio do cálculo do Coeficiente de Aproveitamento, relacionado a demais indicadores e dados relevantes, é possível ter insights mais concretos sobre o retorno e o reconhecimento de mercado que um determinado terreno pode gerar.

 

Qual é a diferença entre Taxa de Ocupação (T.O.) e Coeficiente de Aproveitamento de um terreno?

A princípio, esses dois dados podem parecer bastante semelhantes, no entanto, eles diferem em essência. A chamada Taxa de Ocupação (T.O.) de um terreno indica, em termos práticos, qual é a quantidade de ocupação de dado lote.

Por sua vez, como já estabelecemos, o Coeficiente de Aproveitamento de um terreno estabelece o limite de área autorizada para construção no local.

Uma combinação entre esses indicadores é importante para que o investidor, a construtora ou incorporadora avalie qual é o potencial do terreno de interesse.

Quais tipos de dados se relacionam ao cálculo do Coeficiente de Aproveitamento?

Mencionamos anteriormente a importância das leis de zoneamento e de que forma elas estabelecerão a aplicabilidade do Coeficiente de Aproveitamento.

A avaliação do terreno, no entanto, parte de outros pontos relevantes que uma boa análise orientada a dados pode ser capaz de contextualizar melhor os dados quantitativos. São eles:

  • Restrições ambientais;
  • Aspectos físicos e topográficos;
  • Dados mercadológicos e demandas da região;
  • Condições do solo e cálculos de estabilidade estrutural;
  • Entre outros.

Por que usar um sistema para analisar e cruzar dados como o Coeficiente de Aproveitamento de um terreno?

O cálculo objetivo do Coeficiente de Aproveitamento de terreno deve ser feito a partir de dados confiáveis e verificados. Mas ele será ainda mais relevante se for utilizado em conjunto com mais informações sobre o terreno de interesse para investimento.

Obter dados adicionais como – por exemplo – a permeabilidade do terreno e outras informações do quadro de áreas para os cálculos de demais parâmetros é essencial para fazer uma análise assertiva.

Dessa forma, quanto mais dados confiáveis você reunir para análise do terreno, mais assertivo deverá ser o seu plano de construção. Com isso, é possível evitar uma série de prejuízos e problemas no futuro.

Afinal, o terreno é o insumo mais importante para o projeto imobiliário, assim, é crucial conhecê-lo em profundidade, considerando as características, potencialidades, limitações e normativas em relação a esse ativo.

Fazer tudo isso sem o uso de um sistema especializado nas demandas e nos desafios dos negócios e investidores imobiliários será excessivamente desafiador. É por isso que utilizar uma plataforma focada nesse mercado e que englobe o ciclo completo de produção de uma incorporadora, partindo da compra do terreno, incluindo o estudo de mercado, análise de viabilidade, gestão financeira e do ativo e outras até a entrega das chaves, é algo tão recomendado.

Isso ajudará, ainda, a garantir a obtenção de dados adicionais em relação ao Coeficiente de Aproveitamento de um terreno para que você alcance o máximo de resultados a partir do investimento e um retorno sobre o investimento (ROI) confiável.

Com isso, será possível acertar em cheio na aquisição de áreas para incorporação imobiliária e de terrenos ideais para seu land bank e projetos no mercado imobiliário.

Considerações finais sobre o Coeficiente de Aproveitamento de um terreno

Fazer o cálculo do Coeficiente de Aproveitamento de um terreno pode, a princípio, parecer algo muito básico e simples, mas não podemos desconsiderá-lo como essencial para orientar a compra de terrenos, criar projetos, e gerar o melhor retorno possível no futuro com esse ativo.

Assim, é fundamental fazer o cálculo, mas não se limitar a ele, indo além para criar uma análise completa e baseada em dados confiáveis.

Assim, conhecer o Coeficiente de Aproveitamento de um terreno não é um processo isolado ou um fim em si. É preciso que os dados possam nutrir a otimizar as etapas que vão desde a prospecção do terreno até a venda de uma oportunidade de empreendimento para o cliente final.

Alimentar um processo contínuo, que respeite o limite máximo de aproveitamento do terreno, entretanto, pode não se mostrar como um desafio simples. Por isso, para que tarefas como gestão de um portfólio de terrenos – land bank – ou a aquisição de novos ativos seja efetiva, segura e assertiva, é necessária uma solução centralizadora.

Investir em sistemas que automatizem a coleta de dados tais como o Coeficiente de Aproveitamento de um terreno e demais parâmetros é algo valioso para que se tenha uma agilidade nessas etapas técnicas e que demandam gasto operacional.

Da mesma forma, é importante que essas soluções especializadas de processamento de dados contem com ferramentas, recursos e funcionalidades que tornem esses números acessíveis. Ter o Coeficiente de Aproveitamento de terrenos já comercializados, por exemplo, pode adiantar detalhes sobre futuras informações de terrenos de natureza semelhante na mesma região.

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