Adquirindo terreno para incorporar: quais os passos fundamentais? - Software para Incorporadora e Construtora

Ter um constante desenvolvimento das práticas de incorporação é algo fundamental neste mercado. Na prospecção de um terreno para incorporar, por exemplo, é importante que se adote um gerenciamento de recursos eficiente. E, na base de tudo, é preciso que se tenha uma metodologia com passos bem definidos e concretos. Mas como organizar esse caminho com o máximo de assertividade?

Em um mercado tão competitivo e volúvel quanto o imobiliário, é preciso ser inteligente na forma de trabalhar e aproveitar recursos. No entanto, poucas são as empresas e investidores que já encaram estudos de mercado como parte estratégica desses recursos.

Nesse contexto, antes de adquirir um terreno para incorporar, é importante ter uma boa leitura do cenário ao redor. E é isso que abordaremos no artigo de hoje. Confira, a seguir, quais são os passos fundamentais na aquisição de um ativo para fins de incorporação. O que não pode faltar? Como ter mais eficiência nessa atividade. Acompanhe e descubra mais.

7 passos essenciais para adquirir um terreno para incorporar

A escolha certa do terreno para incorporar é um elemento chave para otimizar as possibilidades de sucesso do seu projeto e da sua operação no mercado imobiliário.

Para se chegar a isso, é importante não ignorar alguns passos essenciais para guiar todo esse processo, reduzindo riscos e potencializando resultados.

A seguir, conheça alguns desses passos e os pontos importantes de atenção em cada fase da decisão sobre a compra de terreno para incorporação imobiliária.

1 – Coletar informações de estudos técnicos

Adquirir um terreno para incorporar posteriormente exige, naturalmente, uma pesquisa prévia. Nessa pesquisa, deverá constar um estudo técnico sobre a topografia do local de interesse.

Além dos dados de características do solo, será preciso averiguar a Lei de Zoneamento Municipal, para que a ocupação do solo nos processos de incorporação imobiliária ocorra dentro da regulamentação vigente, seguindo, ainda, as permissões quanto ao potencial e área total construída.

Juntamente com a etapa de estudo de mercado e viabilidade econômica, que veremos a seguir, teremos um mapeamento pleno do cenário em que será adquirido o terreno para incorporar.

2 – Realizar um estudo de mercado completo do terreno

A aquisição de um terreno para incorporar não deve ser uma tarefa simples ou mesmo mecânica. Cada investimento em um potencial ativo imobiliário exige o apoio de uma análise completa por trás da decisão.

Nessa hora, é preciso levar em consideração o potencial de consumo imobiliário do terreno. Assim, é possível ter um terreno com valor competitivo dentro do portfólio e na gestão de land bank da sua incorporadora.

É preciso lembrar também de que todo o investidor ou empresa busca um terreno com uma finalidade inicial já em mente. Com um estudo de mercado potente, é possível não só antever o alinhamento a essa finalidade, como também sinalizar essa intenção para os seus públicos potenciais.

O estudo de mercado, ou estudo de viabilidade econômica, permite o levantamento dos custos, orçamentos e pagamentos previstos. Isso possibilita que se tenha o nível de rentabilidade do terreno para fins de incorporação.

Assim, tomar o passo de investir em um estudo de mercado potencializa a rentabilidade do terreno a ser incorporado. Mas, para que se chegue no produto imobiliário ideal, é preciso que se tenha controle dos fatores que embasarão uma futura tomada de decisão.

Um aspecto importante do estudo de mercado que deve ser ressaltado está nas características ao redor da região. Ter um mapeamento completo das estruturas ao redor do terreno de interesse pode ser algo valioso quando se adquire um terreno para incorporar.

Com isso, dependendo das variáveis levantadas no estudo, as facilidades detectadas no entorno do terreno podem balizar futuras decisões de incorporação. Uma análise da área de alcance de modais de transporte público – por exemplo – pode auxiliar a determinar o nicho ideal de mercado a ser explorado ao incorporar o terreno.

Da mesma maneira, empreendimentos comerciais – como supermercados e shoppings – darão melhor definição ao terreno a se incorporar. Assim como bancos, faculdades, entre outros. Essa parte mercadológica do estudo de terreno ajudará a preparar com menos riscos e mais assertividade o projeto para o terreno para incorporar e as suas futuras finalidades.

3 – Definir o produto imobiliário do terreno para incorporar

Quando se adquire um terreno para incorporar, busca-se um potencial de retorno. Com base nisso, após o estudo de mercado, realiza-se a definição do produto imobiliário. Esse passo é importante para direcionar as estratégias de venda e as parcerias a serem buscadas no processo de incorporação deste terreno.

Outro ponto importante a ser definido neste passo diz respeito aos aspectos quantitativos de produtos. Métricas como o Coeficiente de Aproveitamento do Terreno e a Taxa de Ocupação, por exemplo, podem fornecer informações valiosas quanto ao terreno para incorporar e suas potencialidades.

Nesse sentido, um terreno que tenha determinada área pode permitir a construção, por exemplo, de 100 apartamentos de 50m². Somente a partir dessa informação já é possível ajustar estratégias no momento de adquirir o terreno para incorporar.

Dados como o perfil de público e os prazos do ciclo de vendas podem agregar maior precisão, contribuindo para o processo e para a criação de um projeto com as melhores possibilidades de se conquistar os objetivos traçados e o retorno esperado.

4 – Precificar o terreno para incorporar

Ter uma base de dados poderosa é essencial para que se alcance uma apuração do preço. Ao adquirir um terreno para incorporar, é importante, portanto, que a avaliação prévia traga maior objetividade em relação à sua precificação.

Para maior assertividade, indicadores e um monitoramento dos dados das avaliações e estudos de mercado anteriores é algo que pode proporcionar melhores insights para o gerenciamento do terreno como um ativo de grande valor.

Voltando ao exemplo anterior, do empreendimento com 100 apartamentos de 50m², realiza-se um estudo de viabilidade econômica e financeira. Dessa forma, indicadores de viabilidade econômico-financeira podem balizar a sua operação de incorporação imobiliária de maneira eficiente e rentável.

Custos, despesas e margem de lucro, nessa etapa, também devem ser levantados para uma precificação do terreno assertiva. E, para um processo mais ágil, é interessante buscar soluções que automatizem as funções operacionais. Dessa forma, a estratégia relativa ao terreno para incorporação pode ser implementada com maior foco e chances de ser bem-sucedida.

5 – Organizar a documentação do terreno para incorporar

Com o plano de negócios já estabelecido, será preciso, então, ter a organização de toda a documentação necessária. Agilizar a coleta de alvarás de construção, requerimentos de incorporação imobiliária e projetos com antecedência é algo que auxilia na celeridade do processo para a sua incorporadora.

Com isso, recomenda-se confirmar com o cartório imobiliário e os órgãos competentes a necessidade de emissão dos documentos obrigatórios para que se tenha o processo de incorporação regularizado.

Contar com uma assessoria jurídica é essencial para que as tributações posteriores possam ser aplicadas corretamente e o seu projeto não enfrente problemas nessa área, atrasando ou prejudicando o seu andamento e a sua conclusão.

6 – Buscar caminhos para a viabilização do imóvel a ser construído

Com o terreno para incorporar devidamente registrado, chega-se ao momento de investir no processo de levantamento de recursos para a construção e a comercialização do empreendimento. Linhas de crédito bancárias em diversas instituições financeiras podem ser utilizadas para avaliar a viabilidade da proposta.

Além disso, ao se adquirir um terreno para incorporar, é importante que se tenha um planejamento em relação a de que forma o empreendimento imobiliário será sustentado. Isso formará a base para que a incorporadora possa trabalhar suas estratégias de marketing e de divulgação do produto imobiliário que será realizado no terreno para incorporar.

7 – Administrar e realizar o andamento da obra

O terreno para incorporar, enquanto passa por seu ciclo de vendas, já pode ter os seus planos de execução em andamento. É parte do processo de incorporação realizar a contratação da construtora, definir os fornecedores e as devidas equipes técnicas responsáveis.

Todo o processo de administração da obra, monitoramento do terreno e entrega do empreendimento deverá ser realizado dentro de um cronograma claro e eficiente, considerando o período de vendas e a complexidade do projeto em questão.

Por que utilizar um sistema para a gestão da aquisição e do desenvolvimento do terreno para incorporar?

Para que a incorporadora atinja os melhores resultados, entre outras coisas, é necessário que ela tenha um retorno adequado gerado pelo investimento em seus principais ativos, os terrenos. Fazer isso, naturalmente, pode ser algo complexo e desafiador.

Como vimos, é necessário seguir diversos passos, analisar um grande volume de dados e desenvolver inteligência e uma visão única para que o terreno para incorporar seja utilizado com o máximo de proveito e de retorno possível.

Fazer tudo isso utilizando sistemas descentralizados, sem integração ou especialização nessas atividades pode prejudicar e limitar seu sucesso.

Com isso, para maximizar suas chances de obter o retorno esperado e aproveitar as melhores oportunidades ao comprar terreno para incorporação imobiliária, é recomendado utilizar tecnologias especializadas nesse segmento.

O uso de um sistema para fazer gestão de áreas para incorporação, por exemplo, é uma iniciativa que pode contribuir para que os processos das diferentes etapas dos processos de compra e gestão do ativo ocorram com mais assertividade.

A utilização deste tipo de sistema, é claro, não irá gerar os ganhos esperados se feita em um contexto isolado. É necessário que a solução seja integrada de forma abrangente à gestão de ponta a ponta, embasando a tomada de decisões e garantindo uma prospecção mais assertiva e direcionada para os terrenos de seu portfólio.

Considerações finais sobre os passos fundamentais para adquirir um terreno para incorporar

Como vimos ao longo deste artigo, o caminho de prospecção do terreno para incorporar até a entrega do empreendimento imobiliário requer tanto um planejamento quanto uma operação eficiente.

Para isso, é importante detectar os pontos em que essa operação traz obstáculos e garantir a entrega de uma boa incorporação imobiliária, seguindo legislações, critérios e projetos aplicáveis. Isso pode ser alcançado com uma tecnologia especializada em aquisição de terrenos.

Realizar estudos técnicos, mercadológicos, financeiros e econômicos são passos importantes. No entanto, para que o processo de aquisição de terrenos para incorporar tenha uma inteligência e gere ativos mais rentáveis, é preciso ir além dos dados operacionais.

É por isso que investir em sistemas que integrem esses dados dos terrenos para incorporação é tão recomendado para que se otimizem processos e maximizem as chances de melhores resultados.

Afinal, soluções estratégicas que utilizem históricos de dados e terrenos para incorporar que já cumpriram o seu ciclo podem ser mais efetivas, reduzindo os custos e estabelecendo indicadores para aquisições precisas de terrenos e o desenvolvimento de produtos imobiliários de sucesso, a partir de uma abordagem data-based – baseada em dados.

Isso porque, cada vez mais, a tomada de decisões precisará ser assertiva, de modo a garantir competitividade e diferenciais de mercado. E uma das decisões mais fundamentais para o sucesso das incorporadoras é a da compra de terreno ideal para suas atividades de incorporação imobiliária.

E um sistema especializado tem muito a contribuir quanto a esses aspectos. Por meio do acesso e do cruzamento de dados, da exibição de relatórios e dashboards com informações ricas e confiáveis, é possível reduzir a subjetividade e ter análises e insights mais seguros, únicos e objetivos.

Você ainda tem dúvidas sobre como organizar a sua operação de incorporação imobiliária? Então, conheça a ferramenta Compro Terreno da Hiperdados e tenha uma melhor gestão e agilidade ao adquirir terrenos para incorporar. Agende já uma demonstração e veja como essa solução pode otimizar as etapas de seu processo de incorporação.

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