Medição de indicadores imobiliários em tempo real: Taxa Interna de Retorno, ROI e resultado a valor presente - Software para Incorporadora e Construtora

Entender o mercado imobiliário e como ele se comporta no momento é fundamental para que seus terrenos e empreendimentos gerem mais valor. Por isso, ter a mensuração de indicadores imobiliários em tempo real pode consistir em um grande diferencial para investidores e empresas do mercado imobiliário.

Afinal, a percepção e os resultados sobre um produto imobiliário podem se transformar radicalmente quando dados orientam as decisões.

Com isso, indicadores imobiliários — como Taxa Interna de Retorno, ROI (Retorno sobre o Investimento) e resultado a valor presente — podem ser decisivos para uma estratégia de rentabilidade superior. Por isso, é preciso entender como trabalhar com esses dados e gerar mais inteligência.

É importante destacar que transitamos por uma era do mercado de imóveis na qual as demandas crescem em volume e complexidade. Com isso, para atingir sucesso com um produto imobiliário, é necessário ter atenção quanto a diferentes perfis comportamentais, sociais, financeiros e mercadológicos. E, em conjunto com dados mais segmentados, indicadores imobiliários podem direcionar de forma inteligente os esforços de incorporação e comercialização de ativos.

Neste artigo, falaremos mais sobre os principais indicadores imobiliários para sua análise. Com base nessas métricas, estudos de viabilidade econômica e financeira em seu processo podem oferecer uma previsibilidade maior em seu ciclo de comercialização. Deseja saber mais sobre como mensurar os principais indicadores imobiliários de forma eficiente e estratégica? Então, continue a leitura e confira nossas dicas.

Indicadores imobiliários: a Taxa Interna de Retorno (Internal Rate of Return – IRR)

A Taxa Interna de Retorno (IRR) é um dos indicadores imobiliários que permitem entender a relação do retorno financeiro. Dessa forma, ao aplicar determinado valor em um período estimado, com uma taxa de juros, tem-se o rendimento de um valor “x”.

Quando estamos monitorando indicadores imobiliários em tempo real, a Taxa Interna de Retorno pode informar a viabilidade financeira de um investimento a partir de seu valor em relação ao fluxo de caixa. Desse modo, a sua operação pode se preparar para saber quanto precisará ser investido para atingir o break even do investimento inicial.

Já para que se calcule a Taxa Interna de Retorno, será necessário somar a entrada de cada fluxo de caixa e subtrair esse valor pelo investimento inicial. O resultado dessa fórmula equivalerá a zero, sendo a TIR o divisor. Adicionando o período de cada investimento na fórmula, temos o seguinte:

Fluxos de caixa x período /  (1+ TIR)i – investimento inicial = 0

Consideremos, por exemplo, um investimento de R$ 250.000 em um empreendimento imobiliário. Após um ano, obteve-se um retorno de R$ 300.000. ATIR, neste caso, será a seguinte:

300/(1+TIR)¹ – 250 = 0

TIR = 0,20 ou 20%

Para que se tenha a mensuração correta da Taxa Interna de Retorno, é preciso que os prazos financeiros da empresa sejam muito bem definidos. Da mesma forma, é necessário que se tenha um acompanhamento claro dos fluxos financeiros da organização.

Cabe destacar, também, que a Taxa Interna de Retorno é um indicador com base em tempo, investimento em juros. Isso faz com que ela seja um dos indicadores imobiliários mais importantes para que se tenha um controle da viabilidade econômica dos empreendimentos.

Além disso, é importante ficar atento a limitações desse indicador. Diferentes projetos com taxas aproximadas, por exemplo, não podem ter a sua taxa determinada pelo TIR. Essa métrica depende de fluxos de caixa fixos, o que pode não ser o caso dependendo da forma que a empresa trabalha.

Retorno Sobre o Investimento (Return of Investment – ROI)

O ROI é um dos indicadores mais comuns em qualquer tipo de investimento. Entre os indicadores imobiliários, ele permite analisar o retorno de qualquer investimento, seja ele a aquisição de um novo terreno ou a construção de um empreendimento.

Por meio dessa métrica, é possível demonstrar quanto um investidor imobiliário pode ganhar ou perder em relação ao valor investido.

A medição do ROI entre os demais indicadores imobiliários é importante, ainda, porque permite uma avaliação da contribuição de cada investimento. Dessa forma, torna-se mais fácil o planejamento de metas e objetivos que sejam atingíveis.

O ROI também é um indicador relevante para viabilizar a tomada de decisões, fazendo com que a gestão enxergue a curva de resposta de cada investimento. A partir disso, é possível decidir qual investimento pode ser priorizado de acordo com os objetivos traçados.

O cálculo do ROI é feito da seguinte forma: subtrai-se o valor obtido do investimento pelo valor que foi gasto. O resultado dessa diferença será dividido pelo valor do investimento novamente.

Considere, por exemplo, a venda de um imóvel de R$ 500.000. O investimento inicial no terreno foi de R$100.000. Esse seria o cálculo do ROI:

(500.000 – 100.000) / 100.000 = 4

Como o Retorno Sobre o Investimento é expresso em porcentagem, multiplicamos o valor por 100. Com isso, temos um ROI de 400% nesse exemplo.

Salienta-se que, ao definir os valores de investimento no cálculo do ROI, é recomendado considerar toda a renda que foi empregada no processo, independentemente de sua dimensão. Isso inclui gastos nos serviços, processos de análise, construção e demais outros.

O ROI, bem como outros indicadores imobiliários, representa parâmetros relativos. Por isso, ao considerar esses indicadores com dados como lucro da incorporadora em determinado período, por exemplo, é preciso que se tenha a mesma base de valor e tempo.

Ademais, para que o cálculo do ROI seja eficiente, é preciso que dados de ganhos e custos sejam de fácil acesso e claros. Dependendo da operação realizada com o imóvel, a relação de um retorno com seu investimento pode ser mais complexa. Isso posto, é importante que se tenha o acompanhamento de dados de maneira dinâmica, que permita o mapeamento de gastos e retornos específicos no timing adequado.

Resultado a Valor Presente (VP)

O Resultado a Valor Presente, ou VP, é um indicador referente ao valor do montante. Para que esse indicador seja bem contextualizado, é importante que se tenha um monitoramento dos recursos relevantes para os empreendimentos imobiliários.

O cálculo do Resultado a Valor Presente é feito dividindo-se a projeção do valor futuro pela taxa de juros, multiplicada pelo tempo +1. Com isso, a viabilidade econômica de seu empreendimento pode ser determinada com base na capacidade de sua rentabilidade aumentar a partir de determinado valor.

Como mensurar esses indicadores imobiliários em tempo real?

À medida que um negócio cresce, é preciso saber lidar com sua escala tanto em volume quanto em complexidade. Um sistema ERP (Enterprise Resource Planning, ou Planejamento de Recursos do Negócio) pode garantir a integração de dados financeiros e de insumos.

Com isso, tem-se o controle integrado de investimentos e gastos, o que permite o monitoramento ágil e mais acurado desses indicadores imobiliários.

Sistemas de organização de recursos permitem também maior visibilidade da avaliação de empreendimentos imobiliários passados e atuais. Com isso, é possível fazer projeções mais precisas, realinhar processos e centralizar os dados, desenvolvendo a inteligência de mercado de seu negócio.

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