Incorporação imobiliária: como funciona essa atividade - Software para Incorporadora e Construtora

 

 

 

Para quem trabalha com construção civil, a incorporação imobiliária já é algo que faz parte do ecossistema mercadológico. Porém, como em qualquer área, há sempre oportunidade para atualização e aprofundamento dos conhecimentos e práticas.

Suscintamente, a incorporação imobiliária ocorre quando um empreendimento é incorporado ao lote pertencente a uma outra pessoa. Assim, pode haver uma negociação, na qual a forma do pagamento passa a ser apartamentos do próprio prédio que será construído, por exemplo.

Considerado por alguns como um método complexo, é importante que determinados fatores jurídicos importantes sejam levados em consideração para a efetividade dessa prática, como a documentação correta para firmar este tipo de acordo.

No entanto, na medida que a incorporação imobiliária acontece, essa forma de negociação pode levar a diversos benefícios para os envolvidos – tais como a segurança de que o empreendimento será executado e, ainda, de acordo com as leis em vigor.

Para os investidores, a incorporação imobiliária pode ser uma alternativa interessante para maximizar resultados.

Neste artigo, descubra mais sobre o que é e como funciona a incorporação imobiliária, as vantagens dessa opção de negócio e investimento e algumas dicas para melhor executá-la. Acompanhe a seguir.

Afinal, o que é incorporação imobiliária?

Onde quer que você vá, você estará cercado por imóveis, sejam casas, escritórios, lojas, hotéis, armazéns ou estabelecimentos de ensino ou saúde. Esses empreendimentos são todos produtos de desenvolvimento imobiliário. As incorporadoras imobiliárias, literalmente, ajudam a construi

r o mundo ao nosso redor, criando e mudando os ambientes que habitamos e usamos diariamente.

Nesse contexto, a incorporação imobiliária trata-se de um procedimento que ocorre quando uma empresa ou cliente faz a construção de um empreendimento em um terreno que tem como dono outro proprietário.

Com isso, é possível fazer a comercialização dos apartamentos construídos, seja algumas unidades ou todas, tornando os proprietários dos imóveis os principais investidores da obra, garantindo a sua execução.

Essa alternativa ocorre frequentemente para imóveis que ainda estão na planta ou ainda em fase de construção, contando com o investimento financeiro daqueles que já adquiriram a compra de uma unidade ou mais daquele produto imobiliário.

Com apoio da Lei do Condomínio e Incorporações, a incorporação imobiliária contribui para a efetivação da construção de um prédio autônomo, de forma parcial ou em sua totalidade. Com a incorporação imobiliária, fica mais fácil o planejamento e o desenvolvimento da construção de todas as fases de uma edificação, já que a obra tem mais garantia da sua finalização, pelo investimento financeiro dos seus compradores.

Para o investidor, uma das maiores vantagens da incorporação imobiliária em comparação com outras vias de preservação e geração de riqueza em propriedades, é o potencial para retornos substancialmente maiores em função da agregação de valor sobre o terreno.

Como funciona a incorporação imobiliária?

Para o andamento da incorporação imobiliária, o processo ocorre, basicamente, no desenvolvimento de ações de quatro importantes partes: construtora, proprietário do lote, a empresa incorporadora e os clientes ou investidores do empreendimento.

Nesse cenário, a construtora será aquela que vai executar a obra, fazer a construção em si. O proprietário do lote vai ser aquele que irá ceder o seu terreno para a construção da edificação.

Por sua vez, a incorporadora será a responsável por firmar a parceria, verificar a viabilidade do procedimento e, ainda, fazer a venda das unidades. E, por fim, temos os clientes, ou investidores, que farão a aquisição dos imóveis oferecidos, contribuindo para o financiamento da execução da construção do empreendimento. Todo esse processo será regido pela Lei da Incorporação Imobiliária (Lei 4.591 de 1964), principal reguladora dessa prática em nosso país.

Como funciona o ciclo de incorporação imobiliária?

Integrando um mercado em constantes mudanças, a incorporação imobiliária funciona com um ciclo de produção de empreendimento cada vez mais flexível para abarcar novas exigências, regulamentações, demandas do cliente, etc.

Nesse contexto, a incorporação imobiliária segue um ciclo básico, que pode ser resumido em etapas como:

Compra de terreno

Este estágio do ciclo demanda uma pesquisa robusta prévia. Aqui, é comum que haja um período para sondagem e análise de oportunidades e riscos envolvidos no negócio. A partir de dados e estudos de viabilidade, estruturam-se as informações demandadas para se delinear um quadro completo do investimento a ser feito.

Vendas de imóveis na planta

A venda na planta apresenta benefícios na negociação e permite atrair pessoas físicas e jurídicas com recursos para investimento no médio ou longo prazo. São utilizadas diversas estratégias de marketing e comerciais neste estágio.

Construção do empreendimento imobiliário

Representa o ápice na execução do ciclo de produção do empreendimento. Demanda um forte alinhamento entre profissionais e setores e uma gestão de projetos acurada.

A construção irá depender também de um orçamento bem estruturado, bem como de um cronograma consistente.

Entrega de chaves com repasse financeiro

Etapa jurídica que representa um marco de conclusão, com a entrega das chaves ao proprietário. Há atividades burocráticas que precisarão estar bem sincronizadas, como a gestão dos documentos de garantia, contratos e outras.

Como funcionam, na prática, as diferentes facetas da incorporação imobiliária?

Embora o lucro, muitas vezes, seja o forte incentivo por trás da incorporação imobiliária, também pode haver um incentivo social pertinente para fornecer habitação, lojas, escritórios, armazéns e estabelecimentos educacionais necessários para criar uma comunidade local com a infraestrutura adequada e moderna.

As incorporadoras imobiliárias tendem a se concentrar no desenvolvimento residencial ou comercial, embora muitas vezes possa haver uma sobreposição significativa entre os dois.

Os incorporadores residenciais podem integrar propriedades comerciais em empreendimentos de outra forma puramente residencial: uma loja na parte inferior de um bloco de apartamentos, por exemplo.

Da mesma forma, os incorporadores comerciais podem integrar propriedades residenciais em empreendimentos puramente comerciais. Ao fazerem isso, as incorporadoras podem criar produtos imobiliários de uso misto que atendam melhor às necessidades da comunidade, que cumpram várias obrigações de planejamento e diversifiquem seu risco ou fluxo de receita dentro de um projeto de desenvolvimento.

No entanto, em vez de tentarem fazer tudo, boa parte das incorporadoras se concentra em se especializar em um determinado tipo de desenvolvimento imobiliário. Ao fazerem isso, elas se tornam especialistas em uma determinada estratégia ou nicho de mercado, maximizando sua expertise e seu potencial de sucesso como autoridade no segmento.

Quais são os documentos utilizados para a incorporação imobiliária funcionar?

Como o procedimento tem muitas etapas burocráticas, para o seu planejamento, é importante que você já saiba quais são os documentos exigidos para o desenvolvimento da incorporação imobiliária e que devem ser apresentados no Cartório de Registro de Imóveis para a formalização do acordo.

Estão entre estes documentos:

  • Cópia autenticada do Título Aquisitivo do imóvel;
  • Pessoa física: documentos de identificação pessoal do proprietário do terreno;
  • Escritura do terreno ou título de propriedade;
  • Certidões negativas: Justiça do Trabalho, Receita Federal e Justiça Eleitoral;
  • Certidão negativa de tributos municipais;
  • Certidão negativa da Secretaria Estadual e da Justiça Estadual;
  • CND – Certidão Negativa de Débito;
  • Certidão negativa de protesto de títulos;
  • Certidão negativa de ônus e ações do registro de imóveis;
  • Histórico dos títulos de propriedade do imóvel;
  • Projeto arquitetônico, já aprovado pelas devidas autoridades;
  • Tabelas com todos os detalhes da obra;
  • Alvará de construção;
  • Relatório com as especificações técnicas da garagem (se for o caso);
  • Declaração sobre o período, de 180 dias, de carência do empreendimento;
  • Detalhamento das frações ideais do terreno de cada unidade autônoma;
  • Avaliação do custo global da obra;
  • Cálculo das áreas de edificação
  • Atestado de idoneidade financeira;
  • Avaliação do custo global da obra.

Como é o time que faz a incorporação imobiliária funcionar?

É importante reconhecer os muitos componentes que podem ser necessários para uma incorporação imobiliária de sucesso. O processo pode exigir uma variedade de diferentes habilidades, profissões e competências.

Você precisaria ter muito tempo e ser incrivelmente talentoso e multifacetado para incorporar todas as habilidades necessárias; seja entender as políticas que determinam se um empreendimento vai obter permissão, fazer estudos de viabilidade, pesquisas de mercado, planejamento financeiro, etc.

Além disso, a execução de cada estágio do ciclo de incorporação por conta própria não permite um sistema escalável. A escalabilidade permitirá que você passe da incorporação de uma propriedade por vez para o desenvolvimento de várias em diferentes locais ao mesmo tempo, aumentando sua capacidade de construir uma empresa de incorporação imobiliária lucrativa e bem-sucedida.

Por isso, a maioria das incorporadoras monta equipes de profissionais para auxiliar no processo e ajudar a construir seu desenvolvimento e diferenciação de mercado.

Entre os profissionais que geralmente compõem esses times, estão:

  • Consultor de planejamento: para aconselhar sobre o processo de planejamento e acelerar sua realização;
  • Advogado: para negociar a compra inicial e a venda final do empreendimento e outros trâmites jurídicos do ciclo de incorporação;
  • Arquiteto: para projetar o desenvolvimento e produzir os planos;
  • Gerente de projeto: para supervisionar o desenvolvimento, delegar tarefas, monitorar o cumprimento de metas, etc.;
  • Empreiteiros: para construírem o empreendimento;
  • Contador: para organizar as finanças;
  • Gerente de marketing: para criar estratégias para atrair compradores e investidores;
  • Gerente de vendas: para coordenar os esforços da linha de frente comercial;
  • Entre outros.

Como funciona a incorporação imobiliária em um cenário de transformação digital?

A digitalização não é somente uma tendência. Em áreas como a de incorporação imobiliária, já se tornou um imperativo. O mercado imobiliário é hipercompetitivo, muda muito rápido e demanda excelência, rapidez e inovação.

Para responder a tudo isso e aos desejos dos clientes, a incorporação imobiliária deverá funcionar cada vez mais com o apoio de tecnologias especializadas, contribuindo para a gestão, monitoramento e desempenho desses negócios.

Especialmente as tecnologias que integram todo o ciclo de incorporação imobiliária e trabalham com a formatação mais visual dos dados, tornando-os mais facilmente compreensíveis e analisáveis, deverão revolucionar essa atividade, assim como aquelas que se utilizam da inteligência artificial para otimizar tarefas e gerar insights cada vez mais sofisticados.

Como um sistema especializado pode facilitar as atividades de incorporação imobiliária?

Em sua rotina, as incorporadoras precisam ter acesso e executar o desenvolvimento de variados estudos de viabilidade e análise de vendas para o sucesso do negócio. E um ERP (Enterprise Resource Planning, ou Sistema Integrado de Gestão Empresarial) especializado, como o ERP para incorporadora, pode ajudar nisso, oferecendo mais rapidez, praticidade e precisão a esses estudos e análises.

Com este tipo de ferramenta, a incorporação imobiliária funciona de modo muito mais dinâmico e eficiente, por meio de análises integradas entre gestão financeira, vendas e viabilidade e entre outras áreas, favorecendo mais celeridade e assertividade nas tomadas de decisões, ajudando gestores a detectarem oportunidades e desafios, anteciparem riscos e tomarem ações mais proativas de diferenciação no mercado.

Ainda, com o uso da ferramenta certa, é possível reduzir, em média, 30% das tarefas operacionais da incorporadora e os gastos relacionados a essas atividades.

Hiperdados: tecnologia especializada e aliada do sucesso na incorporação imobiliária

O Hiperdados é uma plataforma completa e 100% focada na realidade e nas demandas características da incorporação imobiliária. É um ERP para incorporadoras com interface amigável, o que é fundamental para garantir uso e adesão das equipes. A ferramenta apresenta os dados de modo visual, tornando sua compreensão mais rápida e favorecendo insights avançados a partir de sua análise.

Além disso, este ERP automatiza tarefas repetitivas e de menor valor agregado, minimizando a exigência de operacionalizar funções cruciais da incorporadora. Ainda, oferece recursos valiosos para otimizar e agilizar a gestão de terrenos.

Esse é, também, um sistema que conecta as operações e diferentes etapas do início ao fim do ciclo de incorporação imobiliária, tornando a visão macro dos processos de incorporação imobiliária mais fluida e acessível.

Com essa ferramenta, as incorporadoras conseguem realizar a gestão de suas operações financeiras, de controle de produção, de processos de vendas e outros. Além disso, com tantos dados qualificados facilmente acessíveis na plataforma em análises visualmente intuitivas, o processo de tomada de decisão tende a ser ainda mais ágil e certeiro.

Você já tinha parado para pensar em como a tecnologia está mudando a atividade de incorporação imobiliária? Ficou interessado nessa proposta? Então, entre em contato e saiba mais sobre o Hiperdados, a plataforma completa para incorporadoras que integra desde a compra do terreno até a entrega das chaves. Solicite já uma demonstração dessa solução que irá potencializar o desempenho de suas incorporações imobiliárias.

 

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