Conforme seu Plano Diretor, os municípios são divididos por zoneamentos. Para averiguar o desenvolvimento urbano em cada região da cidade, ou seja, em suas respectivas zonas, a Administração Pública municipal utiliza alguns parâmetros, tais como a Taxa de Ocupação, a Taxa de Permeabilidade e, o que vamos nos aprofundar neste artigo, o Coeficiente de Aproveitamento (C.A.).

Continue a leitura do artigo de hoje e saiba mais sobre o C.A. e pontos importantes a serem considerados sobre ele para as análises e os negócios de sua empresa. Acompanhe a seguir.

O que é o Coeficiente de Aproveitamento de um terreno?

O chamado Coeficiente de Aproveitamento (C.A.), também conhecido por Índice de Aproveitamento, é a definição do limite da área que tem autorização para ter construção. O C.A. e os outros parâmetros são considerados informações públicas, por estarem dentro dos critérios e objetivos de desenvolvimento de cada cidade, e podem ser encontrados com a Administração do município, como no site institucional, por exemplo.

Dessa maneira, conforme a lei urbana municipal, determinada pelo plano diretor, pelo código de obras e pela lei de uso e ocupação de cada Prefeitura, que sabemos a aplicação na prática do Coeficiente de Aproveitamento de um terreno.

Diferentemente da Taxa de Ocupação (T.O.), que aponta a quantidade da ocupação do lote, o C.A. aponta o número de vezes totais que podem ser utilizados da área do terreno construído.

Dentro desse cálculo do Coeficiente de Aproveitamento, multiplicamos a área do terreno escolhido, resultando nos metros quadrados de construção, somando-se todos os pavimentos. Nesse cálculo, não devem ser somadas as áreas que incluem áreas abertas, como sacadas ou piscinas.

Com isso, é com o Coeficiente de Aproveitamento que sua incorporadora irá descobrir o potencial do terreno de interesse.

Como calcular o Coeficiente de Aproveitamento?

De forma objetiva, para calcular o resultado do Coeficiente de Aproveitamento (C.A.), você deve dividir o total da área útil construída pelo total da área do lote (terreno).

Você não deve esquecer de acrescentar no número total da área construída, a soma de todos os pavimentos. Com isso, temos a seguinte fórmula do C.A.:

C.A. = Área total edificada (com total de pavimentos) /Área total do lote (terreno).

Para o cálculo ter o resultado correto, devemos ter a ciência de que subsolos e áreas abertas não entram na contabilidade do Coeficiente de Aproveitamento, pois os índices de aproveitamento do lote contam a partir do nível da rua.

Ainda, lembre-se de que é fundamental detectar em qual zoneamento o terreno se encontra, uma vez que diferentes zoneamentos apresentam diferentes C.As.

Assim, por exemplo, um zoneamento com C.A. de 1 e outro de 3, a quantia de elementos construtivos deverá ser bastante diferente, mesmo se ambos os terrenos apresentarem o mesmo tamanho e mesma T.O. (Taxa de Ocupação).

 

Tipos de Coeficiente de Aproveitamento de um terreno

Existem três tipos de C.A., sendo eles: básico, mínimo e máximo. Cada um aponta o quanto que se pode construir no terreno.

O C.A. básico indica até quanto podemos construir, sem precisar efetuar pagamento. Já o C.A. mínimo aponta quanto a lei obriga a construir no lote, cumprindo função social. Por sua vez, o C.A. máximo, como a denominação sugere, aponta o limite do valor de construção no lote. Caso o valor seja ultrapassado, há necessidade de pagamento de taxas, além de ter que se pedir autorização da Administração Pública Municipal.

 

Considerações finais

Para cálculos corretos, procure obter o máximo de conhecimento possível da área que você deseja investir. Não esqueça que também é necessário verificar a permeabilidade do lote e as outras informações do quadro de áreas para os cálculos dos outros parâmetros.

Quanto mais informações você obter sobre o terreno, mais correto será o seu plano de construção, evitando prejuízos e outros problemas. Lembre-se de que o terreno é o insumo mais importante de uma incorporadora, portanto é preciso conhecer profundamente as características, potencialidades, limitações e obrigatoriedades relacionadas a ele.

Utilizar uma solução especializada, que abranja o ciclo completo de produção de uma incorporadora, desde a compra do terreno, estudo de mercado, análise de viabilidade, gestão financeira e do ativo e outras até a entrega das chaves, é uma forma de obter informações complementares ao Coeficiente de Aproveitamento para que sua empresa possa extrair os melhores benefícios e retorno sobre o investimento (ROI) em seus terrenos.

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