analise do mercado atraves do IPH - indice properati hiperdados

No mês de maio, foi lançado pelos portais Properati e Hiperdados um balanço trazendo medições da variação dos preços médios do setor imobiliário no Brasil, no período de abril de 2016 a abril de 2017.

A base para realizar o levantamento foi os mais de um milhão de imóveis anunciados no portal Properati. No post de hoje, confira os principais registros do mercado imobiliário demonstrados no relatório e o que pode mudar junto com a instabilidade decorrente dos últimos acontecimentos no cenário político nacional.

Análise dos Portais Properati e Hiperdados

Entre outros resultados, a análise traz as variações do preço médio dos imóveis de caráter residencial geral em 14 capitais brasileiras.

Este ‘ranking’ apresenta, nas primeiras três colocações em relação ao m²:

  • Rio de janeiro, iniciando com R$8.558 em abril de 2016, chegando a R$8.909 em abril de 2017;
  • São Paulo, com R$8.214 na primeira medição, e R$8.252 na deste ano;
  • Distrito Federal, Brasília, com R$5.999 em 2016 e R$5.949 em 2017.

Em último lugar estão João Pessoa, Goiânia e Natal. Esta última, em abril de 2016, registrou o preço médio por m² de R$3.827, e sofreu uma queda para R$3.556 em abril de 2017. Metade das capitais mapeadas apresentou redução no preço médio dos imóveis de um ano para o outro.

Este recuo apresentado por 50% das capitais mapeadas é preocupante, mas, de certa forma, acompanhou a crescente da inflação e as especulações geradas pela crise econômica no país. Com uma redução na procura, a oferta teve que baixar o preço em algumas regiões.

As capitais que apresentaram aumento na variação do preço médio indicam um reflexo do início do que viria a ser uma melhoria, provinda da confiança no governo Temer nos últimos quatro meses. Esta expectativa de progresso, frente às taxas mais importantes permeando o mercado imobiliário, poderia ter sido responsável pela breve e quase não perceptível valorização, em algumas das capitais.

Em abril deste ano, o índice geral de preços da FGV registrou uma deflação de -1,1% em comparação com o mês de março. Esta seria a maior taxa desde 1989. O mês também foi de recuo nos preços de produtos no atacado, que acumulavam uma queda de 8% este ano.

Perspectivas para o segundo semestre de 2017

Até agora, o impacto dos preços no consumidor caminhava como significativo e as previsões eram de que continuassem assim. Porém, com a reviravolta no cenário político, tudo pode mudar, e a maior parte dos especialistas ainda não tem uma opinião formada com relação aos próximos movimentos do mercado.

O IPCA deveria recuar para um patamar próximo a 3% a.a. já no segundo semestre, e agora já não nos passa tanta certeza. O mesmo pode acontecer com a taxa Selic. Em resposta a este pronunciado processo de desinflação, o Banco Central deveria continuar reduzindo a taxa em ritmo intenso, mas com o escândalo envolvendo o presidente Michel Temer e a delação do empresário Joesley Batista, o BC, que já cortou a Selic em 3 p.p., e chegava a apontar os 1,25 p.p. conforme expectativas, agora, já desacelera ao ritmo da volatilidade do mercado.

Com a análise, também foi possível perceber um aumento constante da inflação, enquanto a variação da média de preço dos imóveis nas capitais São Paulo, Belo Horizonte, Rio de janeiro, Porto Alegre, Curitiba e Brasília oscilou de forma significativa neste período de um ano.

Fica difícil enxergar, em um horizonte próximo, alguma possibilidade de crescimento meio aos últimos acontecimentos, que ainda prometem novas mudanças no mercado econômico. Mas com o recuo da taxa de juros real e o auxílio da isenção do Imposto de Renda, os fundos imobiliários passaram a interessar os investidores e o patrimônio líquido deste tipo de aplicação cresceu mais de vinte vezes.

Mesmo que a rentabilidade medida pelo IFIX (índice de fundos imobiliários da B3) desde 2012 seja inferior ao CDI, nos últimos 12 meses, o índice apresenta um retorno mais de 2 vezes superior.

No cenário base no qual nos encontrávamos, o retorno dos fundos imobiliários deveria permanecer acima do CDI pelo menos até o fim de 2018.

O dólar, por exemplo, chegou a fechar a R$3,10 nesta semana e na quinta-feira, 18/05, um dia após o escândalo, às 16h30, a moeda norte-americana subia 7,92%, cotada a R$ 3,3818 na venda, após chegar a operar a R$ 3,43 mais cedo. Agora, é preciso aguardar para ser possível compreender com consistência como o mercado imobiliário deve reagir a todas as turbulências socioeconômicas pelas quais o país está passando e ainda irá passar.

O importante é manter a sua empresa preparada para uma retomada ou instabilidade do mercado de imóveis. Para isso, conte com um software para análise do mercado imobiliário.

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